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土地の売買をスムーズに、安心して進めるためには、仲介業者の介入が不可欠です。
その際は、仲介手数料が発生しますが、ｅ土地ｎｅｔをはじめ不動産情報サイトでは、仲介手数料ゼロ円物件の掲載が増えています。
仲介業者は利益を得ることができませんが、買主側としては、しっかりと取引の仲介をしてくれるのか心配だという意見もあります。
そこで本記事では、仲介での不動産取引の流れと、仲介手数料ゼロ円物件が存在する理由などについて解説します。
土地を売買するためには、不動産会社による仲介が一般的です。
仲介とは、売主と買主の間で契約を成立させること、またはその手続きを指しています。
以降、仲介を行う不動産会社を「仲介業者」と呼ぶことにします。
熊本県内で注文住宅用の土地を購入するなら、仲介業者に相談することが取引をスムーズにすすめる最も良い方法ですが、１社だけに絞る必要はありません。
２．３社の仲介業者に土地探しを依頼し、効率良く探すこともできます。
ただし、依頼する仲介業者の数を増やし過ぎても、情報量は増えません。
そもそも土地情報は、仲介業者がそれぞれ独自に保有しているわけではなく、REINS(レインズ)と呼ばれる物件情報ネットワークによって管理されています。
土地を売りたい売主から売却依頼を受けた仲介業者は、定められた期間内に物件情報をREINSに登録し、他の仲介業者も閲覧できるよう共有されるしくみです。
そのため、売却可能な土地の情報量と依頼した仲介業者の数は比例しないため、依頼した複数の仲介業者から、同じ土地を提案される事態も起こります。
ただし、土地情報が提供されるまでの期間や提案力は仲介業者によって大きく異なるため、提案のタイミングや内容を考慮して依頼することが重要です。
土地探しは他の不動産よりも要望に合わせた物件紹介が難しいといわれているため、信頼できる仲介業者選びが成功のカギとなります。
仲介での土地取引は、以下のステップに沿って進みます。
まずは土地の条件や要望を仲介業者に伝えて候補を絞り込みます。
条件や要望については、一旦、全て洗い出して優先順位を付けるのがポイントです。
伝えるべき情報の整理が終わると資金計画を立てて予算を確定し、さらにハウスメーカーと建物プランを決めます。
この時点で「総予算」と「建物予算」が決まるため、引き算で「土地予算」が割り出されることになります。
その後、仲介業者から土地の紹介を受けますが、ある程度、要望を加味された物件の中から、さらに条件に沿って絞り込む作業が必要です。
土地の絞り込みが終われば、実際に土地を確認し、購入候補の土地に合わせた資金計画に修正し、建物プランの再提案を受けます。
この時点で、懸念点がなければ購入申込書を仲介業者経由で提出し、後日、不動産売買契約を締結するという流れです。
契約時に必要な書類などは、仲介業者から指示があるため、忘れ物がないよう準備しましょう。
決済については、売買代金から手付金を差し引いた残代金と固定資産税の清算金を支払い、所有権を移転することで完了となります。
このように土地の取引は多くのステップがあるため、仲介業者によるサポートが欠かせません。
仲介手数料は土地の取引が完了した時点で、仲介業者に支払うことになります。
売主は売却を依頼した仲介業者に支払い、買主は土地探しを依頼した仲介業者に支払います。
もし、仲介業者へ支払う仲介手数料が勿体ないと感じて、不在のまま取引すると、どうなるのでしょうか。
例えば、熊本県在住の知人が売主となっていて、直接、本人から土地を買うほうが手っ取り早いということでの取引でも、何ら違法性はないため仲介業者は不要ではないのかという疑問が浮かびます。
しかし、そのような状況であっても、仲介業者に依頼することをおすすめします。
国土交通省が定める宅地建物取引業法では、仲介業者の役割として、以下のように定義しています。
【宅地建物取引業法第十五条】
宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
（参考サイト：宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索）
つまり、仲介業者は土地探しだけでなく、不動産売買契約が滞りなく進むよう段取りや調整をするのも重要な役割ということになります。
そのため仲介業者なしに土地を探すことは可能ですが、資金計画や売買契約、決済の準備を正しく進めることは、恐らく専門知識と実績がなければ無理です。
契約の履行ができず、損害賠償などのトラブルに発展するリスクもあります。
売主と買主がトラブルに巻き込まれないために、仲介業者は円滑な取引の成立を目的として業務に従事しています。
このことから、土地を安全に購入したいのであれば仲介業者のフォローが必要だといえるでしょう。
また、仲介業者は仲介手数料を得ることで「仲介のリスク」とのバランスを取っています。
売主と買主の仲介をすることは、仲介業者の説明や行動次第で重大な損害を双方に与える可能性があり、その場合は損害賠償請求を受けることになります。
仲介業者はこのような「仲介のリスク」を常に抱えていることになるため、仲介手数料は重要な損害補償金という意義もあり、受け取るべき報酬と言えるのです。
仲介手数料の計算式のルールは以下のようになっています。
たとえば3,000万円の土地を売買する場合、
3,000万円×3%＋6万円＋9.6万円＝105.6万円
これが仲介手数料として支払う金額です。
売主と買主は、それぞれ仕事を依頼した仲介業者に支払うことになります。
仲介手数料は仲介業者にとって重要な利益となるにも関わらず、仲介手数料ゼロ円物件が出始めました。
熊本県内でも、同様の物件が増えていますが、利益ゼロの中で仲介を全うできる理由がどこにあるのか、一般的には知られていません。
仲介業者からすると、利益がなくても重い責任を背負って業務に従事することになるため、メリットがないと誰もが想像できます。
本章では、仲介手数料ゼロ円物件が公開される理由と、その目的について解説します。
仲介手数料は「仲介」を受けなければ支払う必要がありません。
売主が個人ではなく仲介業者である場合は、直接、自らの手で売却することができるため仲介が発生せず、仲介手数料はゼロ円です。
ただし、売主が仲介業者であれば、必ず仲介手数料がゼロ円になるわけではありません。
グループ会社が仲介業者の役割を担うこともあり、その場合は仲介手数料が発生します。
また、売主が建築会社やハウスメーカーという物件もありますが、販売代理という形態で仲介業者に販売を委託しているケースがあり、この場合は仲介業者も売主と同じ立場となります。
そのため買主は仲介手数料を支払う必要はなく、売主である建築会社やハウスメーカーが仲介手数料または販売手数料として報酬を支払うというしくみです。
仲介手数料の支払い発生は、「仲介の有無」で判断され、仲介手数料ゼロ円物件とは、売主もしくは販売代理を委託している業者が情報公開している物件ということになります。
こういった物件は買主の注目を集めやすく、早期売却を目的とした販売戦略とも言えます。
結論から言えば、仲介手数料ゼロ円物件で買主が仲介手数料分を、どこかで補填するようなことはありません。
ただし、それ以外の取引に関わる費用については、全て支払う必要があります。
土地の購入後にかかる費用も同様です。
その他にも、細々した費用が発生する場合は、自己負担となります。
仲介手数料は仲介業者にとって重要な利益であると同時に、売主と買主の「仲介リスク」に対する対価でもあります。
そのため、仲介業者が仲介手数料をゼロ円にすることは、まずあり得ません。
しかし、売主が仲介業者で自ら販売している場合や、販売代理会社が仲介している場合は仲介手数料を得ることができます。
これが仲介手数料ゼロ円物件公開の理由とからくりです。
ゆえに土地探しをする際には、安心して仲介手数料ゼロ円物件を優先的に検討しても、購入には何の問題もありません。
熊本県での仲介手数料ゼロ物件探しはリブワークのｅ土地ｎｅｔにお任せください。
また、熊本県で新築一戸建て（注文住宅）を建築される方で、仲介手数料ゼロの土地情報をお求めの方はリブワークにぜひご相談ください。
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