×
以下エリアからお選び下さい。
×
エリアの選択
×お探しのエリアを選択して下さい。
以下エリアからお選び下さい。
お探しのエリアを選択して下さい。
注文住宅においては、土地の購入における不動産会社、住宅の建築施工を請け負うハウスメーカーや工務店など建築会社選びまで、比較検討を要します。
比較検討には、あらゆる情報を基にしますが、よく用いられる指標のひとつが「坪単価」です。
坪単価という言葉を耳にしたことはあっても、意味を正しく理解しておかなければ、比較検討の段階で客観性に問題が発生します。
勘違いや見方を間違えないためにも、今回は坪単価について少し詳しくお伝えします。
坪単価には、2つの意味があります。
1坪(約3.3平米)あたりの土地価格(費用)
1坪(約3.3平米)あたりの建築価格(費用)
不動産ポータルサイトや各建築会社の公式サイトでは、どのくらいの費用がかかるのかをイメージしやすいため、情報が提供されていることもあります。
ただし、建物の坪単価の計算において、どの項目を含めるのかは、各社で異なることが一般的です。
ゆえに、坪単価については計算方法を教えてもらうようにしましょう。
坪単価の一般的な計算方法は、以下のとおりです。
坪単価 = 本体価格 (工事費) ÷ 延べ床面積（坪数）
たとえば、本体価格が2,000万円で延べ床面積が40坪であれば、坪単価は「50万円」ということになります。
坪単価の計算式は、本体価格の内容が肝心で、大抵は「本体工事費」のみが対象です。
外構工事、地盤改良、給排水の引き込み工事といった付帯工事費用、住宅ローンの諸費用や登記費用、家具・家電の購入費なども本体価格には含まれていません。
そのため「坪単価が安い＝総費用も安い」とはならず、あくまでも「安いかもしれない」程度に考えておく方が得策です。
本体価格という名の下には、どのような費用が含まれているのか、前提条件をしっかり確認するようにしましょう。
坪単価が安く見える建売住宅に惹かれる方も多いですが、気をつけたい落とし穴が潜んでいます。
まず、土地と建物のセットで販売する建売住宅の坪単価は、以下の計算式が一般的です。
坪単価 = 完成済み建物販売価格 ÷ 延べ床面積(平米)
ただし物件や販売元によって、販売価格の内訳が異なることを忘れてはなりません。
注文住宅の坪単価は、前述のように「本体価格」のみを基に計算されることが多いですから、単純比較だと価格差や住宅の価値を見誤ります。
自由設計の注文住宅は仕様やグレードが坪単価に反映しますが、建売住宅ではコストを抑えた標準仕様での算出で割安感を出すこともあります。
坪単価での比較は、計算基準が同じであることが前提です。
シンプルに、千葉県の土地価格と注文住宅価格の合計額で、比較検討しましょう。
注文住宅の目安として表示されている坪単価は、購入済みの土地の延べ床面積と掛け合わせても、正確な建築コストを計算できるわけではありません。
また、住宅ローンにかかる諸費用なども含まれておらず、融資の受け方によって大きく変動する項目です。
大前提として重要なのは、「坪単価」ではなく「費用総額」だといえます。
この章では、坪単価に含まれない費用を紹介しますので、総額をイメージする際の参考にしてください。
付帯工事費とは、建物の建築以外でかかる必要な工事のことで、外構費や地盤改良費、上下水道引込工事費用、造成費などを指します。
例に挙げた各項目の内容と概算は次のとおりです。
外構費
庭の造成やフェンス、ブロックの設置、コンクリート舗装など。５０坪の土地で２５０万円〜３００万円を予算とするケースが多い。
地盤改良費
地盤改良が必要と判断された土地に実施される改良工事費用。１００万前後で収まるケースが多いが、地盤によっては数百万円かかることもある。その一方で、地盤が強固な土地の場合はゼロになることも多い。
上下水引込工事費用
上水、下水、ガスを本管から引き込む際にかかる費用。１本あたり５０万円〜７０万円で予算取りすることが多いが、前面道路に本管がない場合は数百万円かかるケースもある。
造成費
高低差の大きい土地や「ガケ」に面する土地にかかる費用。造成計画の内容によって費用は大きく変わり数千万円になることもある。
その他、不動産における付帯工事は、ガス工事、空調機器設置工事、太陽光発電設置工事などが該当します。
総費用の20%前後が目安と考えるとよいです。
工事に直接関係しない諸費用・引っ越し費用なども、一般的には坪単価に含まれていません。
不動産における諸費用の主な項目は、以下のとおりです。
住宅ローン諸費用
保証料や事務手数料がかかる金融機関は多く、一般的に融資金額の２％前後が諸費用となる。
登記費用
所有権移転登記、建物の保存登記、抵当権の設定登記などがかかり、１００万円前後になることが多い。
各種申請費用
建築確認申請や長期優良住宅申請の費用。２０万円〜５０万円で予算取りするケースが多い。
引っ越し・仮住まい費用
新居に引っ越す際にかかる費用のこと。持ち家を売却して場所を変えて注文住宅を建てる「住み替え」、現住居を解体して同じ場所に新築する「建て替え」の場合は、仮住まい費用もかかる。エリアによって相場が異なる。
その他、細かく上げれば印紙税など税金、仲介手数料、司法書士の報酬なども該当します。
総費用の10%前後が目安と考えましょう。
毎日、新たに千葉県内の土地情報が公開中のサイトを見て、総額を試算してみてください。
注文住宅の建築費用が高騰している中、限られた予算においては土地代との配分が悩ましいところです。
仮に総予算を5,000万円として、好条件の土地価格が3,000万円だとすると、残り2,000万円で、果たして納得できる住宅仕様の実現は可能なのか？
こればかりはハウスメーカーなど、建築を請け負う会社の提案力と、どこまで妥協できるかの問題です。
立地へのこだわりがある場合は、建築費用を抑える努力が求められます。
土地相場はエリアによって驚くほどの差があります。
同じ千葉市内であっても、駅近や文教地区、再開発エリアなどは土地単価が高くなりやすいため、どの場所に建てるかは費用全体を左右します。
同じ建物を建てる場合でも、場所が違えば総額は数百万円、時には1,000万円以上の差が生じることも珍しくありません。
参考まで、千葉県内の主要エリアの平米単価を挙げておきます。
出典:千葉県土地相場リサーチ｜ｅ土地ｎｅｔ（イー土地ネット）
東京寄り
JR総武線や常磐線の沿線は、都内への通勤アクセスの良さから人気があり、地価も安定して高め。
例、船橋市:約18万円・市川市:約32万・松戸市:約18万円
中核都市
商業施設が整ったエリアではありますが、都心寄りよりはやや価格が抑えられる。
例、千葉市(中央区): 約18万円・習志野市: 約21万円・八千代市: 約13万円
郊外・地方都市
自然環境に恵まれた地域も多く、広めの土地を安価に確保できる反面、交通利便性とのバランスを検討する必要がある。
例、成田市: 約6万円・木更津市: 約7万円・茂原市: 約2万円
同じ千葉県内でも土地の平米単価には、最大で16倍もの開きがあることがわかります。
土地に予算をかけすぎると、建物の仕様で妥協点が多くなるため、建物にこだわるなら郊外を選ぶという判断も選択肢のひとつです。
まず見直したいのが、建物の形状と間取りです。
凹凸の多い外観や、複雑な構造は施工手間がかかるためコストが上がります。
シンプルな総2階建てにするだけでも、基礎や屋根面積がコンパクトになり、コスト削減につながります。
次に、キッチンやバス、洗面台などは標準仕様から大幅にグレードアップすると、数十万円単位の費用追加は確定です。
また、使う建材や仕上げ材によっても価格差が出ます。
無垢材のフローリングや自然素材の壁材は人気ですが、一般的な材料より割高になるため、デザイン性と費用のバランスを取りながら選ぶようにします。
内装においては、造作家具や壁面収納をオーダーで設けると高額になりますが、後から家具を買い足すという発想に切り替えれば、初期費用を抑えることが可能です。
予算と向き合いながら「どこにコストをかけるか」を見極めましょう。
エリアごとの相場も公開中の千葉県内の土地価格情報サイトを参照して、建物の予算配分を検討してください。
坪単価での比較検討は簡単で分かりやすいですが、そもそも定義が一定ではないため、建築費用の全体像は掴めません。
見た目の数字にとらわれず、その中身に目を向けることが重要です。
この章では、坪単価をひとつの目安としながらも、冷静に総額や仕様、将来の維持費まで考慮した家づくりの思考法をお伝えします。
意識すべきは総額での比較です。
たとえば坪単価50万円と聞いて、お得なのか割高なのか判断できる人は、そうそういません。
フタを開ければ本体工事費のみで、付帯工事や諸費用などが含まれていなければ、最終的な総額は大きく膨らみます。
さらに、土地代・登記費用・住宅ローンの諸経費・引っ越し代などまで含めると、予算を超えることも考えられます。
坪単価を足掛かりに比較する際は、「何が含まれているのか」「除外されている費用はないか」を確認しつつ、見積書での判断を徹底しましょう。
坪単価は必ずしも、住宅の品質や性能を示すものではありません。
同じ30坪の建物で、以下のような状況だとします。
A社:ローコストな仕様で坪単価45万円
B社:高性能な断熱材や高耐久の外壁を使って坪単価65万円
A社の坪単価は必要最低限のモデルかもしれませんし、B社の坪単価には将来の安心も含まれていることもあるのです。
モデルハウスを基にした坪単価を提示している場合は、オプション満載で実際に建てるプランとの差が大きい場合もあります。
つまり、坪単価と住宅仕様に相関性を見出すのは、非常に困難だといえます。
意外と見落とされがちなのがランニングコストです。
断熱性や気密性によって、月々の光熱費は数千円〜1万円以上もの差が出る可能性もあります。
省エネ基準適合が義務付けられたといえ、断熱性や気密性は材料レベルの話しではなく、住宅の設計や施工の精度も関わります。
ほかにも屋根や外壁の耐久性によっては、メンテナンス費用の負担も無視できません。
初期費用がやや高くても、トータルで見れば家計に優しいケースが理想です。
将来のコストまで視野に入れ、住み始めてから必要な費用も含める考え方を推奨します。
坪単価だけで建築費用の相場や見通しは、やや信頼性に欠くことが理解できたはずです。
この記事では見積書での総額と、ランニングコストを含めての比較検討が、最も合理的であるとの結論となります。
坪単価に揺れることなく、適性な金額を導き出したうえで、注文住宅を手に入れてください。
千葉県の土地探しと注文住宅は、リブワークのｅ土地ｎｅｔにお任せください。
また、千葉県で注文住宅を建築される方で、土地情報をお求めの方はリブワークにぜひご相談ください。
現在15,664件ご紹介可能！
売主様のご要望で一般には公開していない
「非公開の土地情報」を会員様だけに限定公開しています。
