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２０２４年３月１９日、日銀はマイナス金利の解除に踏み切ったことは、記憶に新しいトピックです。
さらに４月に入ってからは、住宅ローンの取扱額が１０兆円を突破している住信ＳＢＩネット銀行が、変動金利型住宅ローンの金利を引き上げるとの発表（実施は５月から）をしています。
今後の金利情勢は誰も予測できませんが、これから福岡県で土地探しから注文住宅の新築を考えるならば、住宅ローンと金利の関係性について、正しい知識を持っておく必要があります。
心情的にも金利上昇の曲面において、ネット銀行の優位性は大きく変わることはないと期待したいところです。
そこで今回は、住宅ローンを取り巻く金利情勢、ネット銀行の優位性と現時点での金利ランキングについてお伝えします。
２０２３年４月９日、新しく日銀総裁が就任し、マイナス金利政策はしばらく継続すると発表しています。
しかし、この１年間でアメリカドルとの為替ギャップが進み、さらに物価と賃金の上昇傾向がトリガーとなり、２０２４年３月１９日のマイナス金利解除に至っています。
それから約１か月後に住信ＳＢＩネット銀行は、変動金利型住宅ローン金利の引き上げの発表です。
つまり、住宅ローンは日銀の政策によって、大きく変動することが分かります。
なお、住宅ローンは大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の２種類があり、それぞれ金利決定のしくみについて、概要をお伝えします。
まず、金利決定のしくみをお伝えする前に、銀行で見かける用語について理解を深めておくと、福岡県での土地探しとつなぎ融資の相談時に勘違いや誤解を生まなくなります。
よくある用語と、その概要です。
各金融機関が設定する金利で店頭金利とも表示
金利を引き下げる幅のことで審査によって変動
実際にローンで適用される金利で借主ごとに異なる
商品に例えて表現すると、基準金利は定価にあたり、優遇幅は値引き、適用金利が実際の販売価格（購入価格）のイメージです。
これから住宅ローンを検討される場合、福岡県の土地検索では金利を考慮した返済額も算出しています。
一定期間金利が固定される固定金利は、国が発行する１０年国債利回りを基準金利として、各金融機関の優遇幅によって適用金利が決定されます。
どの金融機関も基準となる１０年国債の影響を受けるため、１０年国債は段階的に上昇しているならば、固定金利は上昇すると予想できます。
さらに固定金利については、マイナス金利解除の発表前から上昇傾向にあったことから、解除の影響を受けて今後も加速度的に金利は上昇する可能性はあります。
４月と１０月に１度ずつ金利が見直される変動金利は、日銀の政策金利に連動しており、短期プライムレート（短プラ）と呼ばれる金利がベースです。
一般的には馴染みのない言葉ですが、金融機関が企業に対して短期的な資金の融資を実行する際の最優遇金利を言います。
各金融機関は、大体、短期プライムレートに１％前後を上乗せした数字を、変動金利の基準金利とします。
なお、変動金利は金利上昇が決定した場合、毎月の返済額の上限は１２５％までとなり、さらに５年間は変動しない、つまり５年後の適用というルールも知っておくと良いです。
マイナス金利が解除となった現在、各金融機関の住宅ローン金利は、これから動きが活発になると予想されます。
現時点では、ネット銀行の低金利に優位性はありますが、それ以外にも団信の内容や審査のしやすさというメリットは、やはり魅力的です。
改めて、ネット銀行のメリットについて解説します。
ネット銀行は店舗を持たないことで、人件費やランニングコストを抑え、その分、金利を低くできる強みがあります。
住宅ローンは、一般的に数十年の長期ローンですから、金利が０．５％違うだけで、毎月の返済額も大きく変わってきます。
福岡県内には数多くの金融機関が集まっていますが、土地探しから新築までを考えて低金利の住宅ローンを選ぶことは、もっとも重要視すべき項目です。
特にネット銀行においては、キャンペーンでの金利優遇のチャンスが豊富であることから、マイナス金利解除の影響を小さくすることも期待できます。
あとは手数料や特典など、各ネット銀行は独自のサービスを展開していますので、比較検討は欠かせません。
団信とは団体信用生命保険の略称で、債務者が死亡もしくは重大な障害状態になった場合に、住宅ローンの残債について支払いが免除される保険です。
この保険は金融機関によってさまざまな保障がありますが、特にネット銀行は取り扱っている商品が豊富です。
たとえば住信ＳＢＩネット銀行は、金利を０．２％上乗せすることで、ガンや脳卒中、急性心筋梗塞といった疾患に対応できます。
さらに全ての疾患に対応する「全疾病」という商品もあるため、金利だけでなく、既契約の保険見直しのきっかけにもなります。
既契約の保険見直しによって、保険料の支払いが節約できれば、家計の負担も楽になる可能性を考えると、ネット銀行での検討はおすすめです。
ネット銀行は審査から契約、実行までの全てを、オンラインと郵送で行うため来店する必要がありません。
金融機関に出向く必要がないため、自分のペースで融資の手続きを進められ、タイパ重視であれば好都合です。
なお、対面での相談の機会も欲しいという場合は、オンラインでの対応を提供しているネット銀行もあります。
注文住宅を建築する場合は、福岡県の土地探しから資料請求、見学や来店の予約が前提となります。
ダイヤモンド不動産を参照（【２０２４年４月】住宅ローン金利の最新動向、金利推移（１３２銀行・１０００商品）変動・固定の相場を徹底解説｜ダイヤモンド不動産研究所）し、実店舗型を除いたネット銀行の各金利型別ベスト３を再集計した結果は、以下のとおりです。
なお、カッコ内は実店舗を含めたランキングを示しています。
注目すべきは住信ＳＢＩネット銀行と楽天銀行が、３部門に食い込んでいることです。
変動金利のランキングは次のとおりです。
３行とも手数料込みの実質金利は、０．５％以下になっており、特にａｕじぶん銀行は０．２％代と、飛びぬけた低金利を実現しています。
団信については、住信ＳＢＩネット銀行が手厚く、
といった内容です。
ちなみに変動金利については、５年ルール、１２５％ルールについて少し触れましたが、そのルールを適用していないネット銀行も存在します。
そのネット銀行とは、ソニー銀行とＰａｙＰａｙ銀行ですが、当該ルールを適用していないからといって、不親切かと言えば決してそうではありません。
１２５％ルールが適用となり、確かに毎月の返済額上限は抑えられますが、上限を超えている部分は返済不要ではないのです。
先送りしているだけで、下手すると元本は減らずにズルズルと返済期間を延ばさなければならないリスクもあります。
固定金利のランキングは次のとおりです。
固定金利に関しては、実店舗型の金融機関が強い印象です。
５年１０年といった期間限定の固定金利タイプは、期間中の返済額は一定ですが、期間を過ぎれば、その時点での金利が適用となり、金利が上昇していれば負担は大きくなります。
さらに想像以上に金利が上昇したとしても、変動金利の１２５％ルールといった返済額の上限を抑える措置はありません。
ただし期間を過ぎた場合の金利タイプは、引き続き固定にするか、変動にするか、選択が可能です。
しかし、６年目あるいは１１年目の金利上昇による返済額増加のリスクに備えて、家計にゆとりを持たしておく必要もあります。
３５年固定金利は、いわゆる全期間固定金利やフラット３５を指すわけですが、返済額の変動に一喜一憂したくないという考え方であれば、おすすめと言えます。
日銀が発表したマイナス金利解除は、住宅ローンを検討している人に大きな影響を与えることになりました。
その結果、住宅ローンへの不安や注文住宅の建築を見直すケースも、少なくありません。
今後は、金利上昇の影響が徐々に出てくるかもしれませんが、２０２４年４月の段階では、ネット銀行などは低金利を維持しています。
なるべく金利を抑えて借入をしたい、特に変動金利においてはネット銀行がおすすめであり、団信も手厚くなっている点もやはり大きなメリットです。
金利情勢と金融機関の金利について、正しく理解し判断することで、マイホームを得るための大事な一歩と言えます。
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