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不動産情報のポータルサイト、不動産業者の店頭に貼られている物件の案内などは、全ての情報がキレイに資料としてまとまっているわけではありません。
特に土地情報は、独特の用語が使われており意味が理解しにくい面もあり、不動産に関する知識が足りない場合は、良し悪しの判断が難しいです。
千葉県で土地を探す際にも、どのような土地なのか「物件概要書」を読む機会は多くなります。
ゆえに、土地についての情報を知るには、物件概要書の見方についても知っておくべきだといえます。
そこで今回は、物件概要書の見方と記載事項について詳しく解説しますので、土地探しの際に参考にしてください。
物件概要書はもともと不動産売買契約の前に提示される書類でしたが、今では物件資料の代わりに提示されることが多いです。
そのため、土地の情報収集段階でも目にすることが多いですが、書式も定まっていませんし、文字も小さめな傾向ですから情報把握がしにくい、見落としやすいとも言えます。
このことからも、物件概要書に慣れておくことが土地探しのポイントといえます。
納得のいく土地を千葉県で購入するためには、予算と大まかな広さ、エリアなどを決めた上で、該当する物件を抽出していく作業が必須です。
膨大な土地情報をスクリーニングして絞り込んでいくことは、ポータルサイトでは比較的簡単ではありますが、それでも、かなりの数がピックアップあれるはずです。
特に注文住宅においては、理想とする立地を得るために、土地探しだけでも半年から１年を要することが一般的になりつつあります。
決断に迷っている間に、候補として挙げていた土地が、すでに成約されてしまったということは数多い「不動産あるある」です。
しかしながら、土地情報が集約されている物件概要書から、ある程度、選別することは避けられません。
一件ずつ現地を見ていくのは、あまりにも時間を要することから、やはり物件概要書の読み取りが重要です。
理想の土地を見つけるためには価格や坪数、駅や学校までの距離などをチェックするだけでなく、物件概要書に記載されている専門用語の理解こそがカギです。
深く知る必要はありませんが、読み飛ばし、勘違いは土地の売買契約後や引き渡し後に、トラブルを招きやすくなります。
また、物件概要書を理解した上で、土地の形や所在を表す図を見ると、より一層、イメージがしやすくなるメリットもあります。
全てを把握することは不可能ですが、ハウスメーカーや建築士などに相談するにあたっては、用語を理解した上で実施すると情報共有もスムーズです。
まずは、千葉県の土地情報を検索して物件概要をチェックしてみてください。
土地の物件概要書は、「売買」と「賃貸」では、若干、見るべきポイントが変わります。
簡単ですが参考までに解説します。
売買の場合「権利」という欄に所有権と記載されており、売買用の物件であることを確認できます。
これ以外にも地番や面積、道路幅や間口など注文住宅を建てる上で重要な項目が多く記載されています。
ここで混乱しやすのが、平米と坪での数字です。
ほぼ、面積に関しては㎡で表記されていますが、実務上では坪単位で打ち合わせることもあります。
たとえば１００㎡と記載されている場合は、約３０坪の土地であると覚えておくと、大体の広さの目安が理解できるようになります。
坪単価という言葉もありますから、坪数と平米数は、ぜひ、覚えておいてください。
計算上では、㎡数に０．３０２５を掛けることで計算可能です。
「権利」の欄に賃借権とあれば、土地を所有することはできず、賃貸を目的とした物件を表します。
このような土地は売買契約ではなく、定期借地や普通借地といった、賃貸借契約を締結することが前提です。
土地を賃借した上で注文住宅を建築し、建物に関しては住宅ローンの返済、土地に関しては賃料としての支払いとなります。
注文住宅の場合は、土地を購入するならば「つなぎ融資」を金融機関に相談可能ですが、売買とは異なる賃貸では、金融機関から借入を拒否されるケースもあります。
つなぎ融資の相談も含めて、千葉県内での土地探しは未公開物件も閲覧可能な会員登録がおすすめです。
この章では、ｅ土地ｎｅｔが表示する物件概要ページに記載している全項目（用語）について、ワンポイント解説しています。
より一層、ご利用と土地情報の理解が進むよう、土地探しをスタートする前にチェックしておいてください。
販売中の土地は「売地」と記載しますが、ポータルサイトでは、「新築マンション」「中古マンション」「中古戸建」「土地」といった表記になることもあります。
土地面積には「公簿面積」と「実測面積」があり、どちらかが記載されています。
まず、どちらの面積で表記されているのかを確認し、平米数での表記のため、坪数に計算し直すことをおすすめします。
私道とは市区町村が管理していない個人管理の道路のことです。
一般的に私道に接道している土地は、私道の持分が設定されており、土地＋持分が売買対象となります。
もしも、私道の持分が表示されている場合は、詳しく状況を聞いてください。
建ぺい率は土地面積に対する建築面積の割合で、建築制限の対象となるものです。
駅近や商業施設が近い場所ほど、建ぺい率は小さくなり、コンパクトな家しか建てられなくなります。
容積率は延床面積の割合で、たとえば建ぺい率６０％、容積率２００％のエリアで、５０坪の土地に注文住宅を建てる場合、建築面積は３０坪、延床面積は１００坪以下に制限されます。
駅近や人気エリアともなると、さらに建ぺい率と容積率は大きく制限され、建築プランにも影響します。
注文住宅を建てる上では、建ぺい率と容積率の割合は、重要な要素です。
都市計画には都市計画法で定める「市街化区域」、「市街化調整区域」、「非線引き区域」のいずれかが記載されます。
ほとんどは「市街化区域」と表示しています。
道路に対して接面している状況のことで、道路の方位や幅が記載されています。
この項目で「日あたり」や「大通り沿い」なのかを確認することができ、間取りや駐車場の計画をイメージする材料となります。
特に東側や南側道路は、日あたりが良い家を建てやすいことから、物件概要書でもアピールポイントとして記載されることが多いです。
接道状況では道路の幅が記載されていますが、間口は道路との接面幅が記載されます。
家を建てる際には、道路法により「４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道すること」という条件があるためです。
この欄は空白である多いですが、土地の全体像をイメージするには、土地面積と間口の割り算によって、ある程度の奥行は計算可能です。
たとえば１００㎡の土地で間口が７ｍの場合、奥行は約１４ｍということになります。
ただし、キレイな四角形でない土地の場合は正しく計算できなため、土地形状が分かる資料を請求するとよいです。
国土交通省では、国土の現況を「宅地」や「河川」といった地目で定めており、住宅用は宅地となります。
仮に宅地ではない土地（農地など）を購入する場合は、地目変更登記の費用がかかります。
販売中の土地ならば、「所有権」が前提ですが、空白であることが多いです。
地勢とは土地の状態を表しており、傾いている場合は「傾斜地」、高い場所にある場合は「高台」、平らであれば「平坦」と記載します。
現地に行かなくても土地の状況を知ることができます。
都市計画法ではエリアごとに建物の用途を定めており、これによって機能性の高い街づくりが推進されています。
「用途地域」と呼ばれるこの制限は、住居系、商業系、工業系の３区分に分かれており、全部で１３種類あります。
具体的には「第一種低層住居専用地域」などと記載する項目です。
土地は必ずしも更地というわけではなく、無人の古い家が建っていることもあります。
現況欄が「更地」であれば、特に問題はありませんが「上物有」などの記載がある場合は、解体費用については売主と買主でどちらが負担するのか確認が必要です。
この解体の負担によって資金計画が、数百万円単位で変わることになります。
全ての土地が、自由に建築会社を選定できるわけではなく、建築会社が指定されるケースもあります。
一般的に言う建築条件付き土地のことですが、土地契約から３ヶ月以内に建物の請負契約を締結するといった条件が課されます。
大手ハウスメーカーは、このような建築条件付き土地を好立地のエリアに多く保有していることが多いです。
取引態様には「仲介（媒介）」や「売主」という項目があり、「売主」との記載があれば宅建業者が販売する物件ということになります。
宅建業者つまりはハウスメーカーや不動産業者が売主であれば、仲介手数料は不要ですが、ここに「仲介」と記載されている場合は、仲介手数料の負担が発生します。
「売主」と書かれていても、仲介業者が指定されていることもあり、必ずしも「売主物件＝仲介手数料なし」となるわけではありません。
売主の都合によって引渡しの時期は設定されており、契約後６ヶ月以内など、引渡しに関する条件は様々です。
ゆえに「相談」と記している場合があります。
そのため、いつ頃から建物の着工ができるのかを知るためにも、引き渡し時期は明確にしておきたいところです。
その他として、設備、特徴、諸条件・相談、備考、情報登録日、情報更新予定日、物件番号などがありますが、これらはｅ土地ｎｅｔでは備考欄として見てもらうと良いです。
物件概要書の内容は、土地の情報を掴む上では重要であることから、記載項目は全てチェックすることをおすすめします。
なぜなら「この条件で土地を売っています」という内容が記載されており、契約後にトラブルにならないよう、事前に通達された重要事項だからです。
そのため、意味が分からず土地を購入するよりは、各項目に書かれている内容を、できるだけ正しく理解することが、土地探しの第一歩と言えます。
千葉県の土地探しは、物件概要を必ず閲覧できるリブワークのｅ土地ｎｅｔにお任せください。
また、千葉県で新築一戸建て（注文住宅）を建築される方で、詳細な土地情報をお求めの方は、リブワークにぜひご相談ください。
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