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注文住宅を建てる際には土地を選ぶ必要がありますが、失敗するケースも多いのが現実です。
その理由として、土地は分譲住宅や中古の戸建て住宅と違い、更地もしくは旧家が残存している状態で検討しなければならない、という点が挙げられます。
また、土地だけを見てもノウハウがなければ、良し悪しを判断することはできないことも失敗の要因と言えます。
そのようなことから、注文住宅が引き渡され、住み始めてから失敗に気づくケースは熊本県内でも珍しいことではありません。
そこで今回は、これから注文住宅を建てる人に向けて、土地選びに失敗しやすいポイントである、「土地と建物」「環境」「資金」にフォーカスして解説します。
失敗しやすいポイントで、頻度の多いトップ３を挙げていますので、参考にしてください。
注文住宅の場合は土地の購入だけでなく、住宅の建築で完成となります。
そのため、土地だけをじっくり見ても注意ポイントを見つけることができず、勢いで土地を購入した結果、後から住宅建築に大きな制限がかかる、という失敗事例は多いです。
このような失敗をしないためにも、この章でポイントを解説します。
地盤が不安定な土地を購入し、注文住宅の間取りを検討した場合、住宅の建築費用が大きく増えるリスクがあります。
なぜなら、建築予定の住宅を安定させるために地盤を改良する必要があり、その費用が加算されてしまうからです。
そのため、土地を購入する際には、必ず地盤の強度をあらかじめ確認することが重要です。
地盤の強度など確認する方法については、ジャパンホームシールドが公表している「地盤サポートマップ」が便利です。
熊本県全域で地盤の情報が得られます。
日本の注文住宅などは、建築基準法を基に建築されています。
この法令には、土地と建築面積の割合を示した「建ぺい率」や、土地と延床面積の割合を示した「容積率」があり、どちらも基準に則らなければ建築することはできません。
この２つの建築制限はエリア、または隣接する土地で、割合が変わることもあります。
その結果、例えば１号地で建築できた建物が２号地では建築できない、というケースもあるため、建築制限には注意が必要です。
自然災害リスクには、洪水や津波、あるいは地震をイメージしやすいですが、土砂災害、急傾斜、高潮、液状化、内水などもあり、内容は非常に多岐に渡ります。
このようなリスクは、現地で土地を見ても把握することはできず、詳細を知るには、当該エリアの自治体の防災課や河川課などに確認すると良いです。
ハザードマップも参考にはなりますが、物件資料への記載義務はないため、気になる土地があれば、不動産業者やハウスメーカーと自然災害リスクに関する情報を共有することをおすすめします。
熊本県では、令和２年の７月豪雨などに代表される風水害が非常に多く、さらには熊本地震という悲惨な天災も発生したこともあって慎重な検討が重要です。
土地を選ぶ際は、価格や形状だけでなく、周辺環境についても調べる必要があります。
そのため、土地を実際に内覧する場合には、周辺を歩いて環境を確認し、イメージ通りの家を建てて生活できるかどうかをチェックすることをおすすめします。
注文住宅は一般的に、どのような外観や形状の建物であっても、建築基準法を満たすのであれば建築可能です。
しかし、周辺環境を気にせずに設計し建築した結果、近隣住民との思わぬトラブルに発展するケースもあります。
例えば、壁や屋根を奇抜な色で塗装している場合は、周辺の住宅とは明らかに違和感が出てしまうため、コミュニケーションを避けられる、勝手な噂話がまかり通るといった可能性もあります。
つまり、自由に建築できることがメリットである注文住宅であったとしても、引き渡し後に快適な暮らしを実現するためには、やはり近隣住宅や環境との調和が重要と言えます。
土地の価格は、駅に近いほど高くなり、離れていくほど安い傾向があります。
価格を重視して土地を選んでしまうと、どうしても交通の利便性は駅に近い場所と比較すると劣ってしまいます。
現状、問題がないとしても、子どもが成長して通学に電車を利用する、あるいは通勤事情が変わり自動車の使用を控えるということになれば、交通費の負担増だけでなく、ライフスタイルの変化に対応できないことが問題です。
駅まではバスで行けるとしても、バスの運行ダイヤは常に変わります。
バスの利用者が少なければ本数も減りますから、その結果、家族の誰かが送迎役となるか、タクシーを利用せざるを得ないという状況にもなり兼ねません。
熊本県では、路線バスだけでなく市電も走っていますが、交通の利便性に関しては慎重に見極めたいところです。
常に自動車を利用するということであれば、交通の利便性は、さほど気にならないはずですから、条件の優先順位は低くても良いでしょう。
つまり、交通の利便性をどこまで重要視するか、明確にしておくと後になって後悔することは少なくなります。
購入の候補となっている土地の見学は、休日を利用することが多い印象です。
しかし、できることなら平日にも見学し、騒音や治安の状況を、休日と比較することをおすすめします。
休日は比較的静かな街であっても、平日は人であふれて騒音のレベルに不安が垣間見えるケースが、珍しくないからです。
近くに工場があると、業種によっては土曜日も稼働する可能性は高いですし、２４時間稼働なら夜間の操業音によって、落ち着けないことも想定されます。
また、前面道路の状況も、週末、休日、平日の朝では状況は一変します。
治安の良し悪しについては断定が難しいですが、エリア内での事件や事故、火災、不審者の発生などがないかを確認することで、ある程度は治安について把握することが可能です。
ただし、地域内での詮索や調査は、単独で実施すると疑われてしまうリスクもあり、引っ越し前に良からぬ噂が独り歩きすることを避けるためにも、不動産業者やハウスメーカー、最寄りの警察署などから情報を得るようにしましょう。
資金面に関するトラブルについても少なくありません。
主なトラブルの原因となるのは、売主と買主の行き違いや勘違い、それぞれの勝手な判断がキッカケとなりやすいです。
些細な事でも認識がずれていれば、それが火種になることもあるため、密に連絡を取り合うことが重要になります。
土地の売買契約を締結した後に、相場よりもかなり高い金額だった、というケースは多いです。
ところが売場契約が締結されていると、金額について合意したとみなされるため、売主に責任を追及するのは非常に難しくなります。
このようなトラブルは、土地を探す前に周辺の物件相場を調べることで、ある程度は回避することができます。
土地の価格を調査することは労力を要しますが、もし相場よりも高いと感じた場合には、必ず不動産会社やハウスメーカーに確認をとるようにしましょう。
理由と状況次第では価格交渉も可能性ですが、自動車の値引きのように、簡単ではないので、過度な期待は禁物です。
住宅金融支援機構のフラット３５利用者調査（２０２１年度)よると、年収と住宅ローンの年間返済額との割合は、注文住宅購入者においては６．８倍となっています。
これは年収倍率と呼ばれるものですが、住宅ローンの借入れの目安として利用される指標です。
熊本県内の主要な金融機関の年収倍率を知りたい場合は、住宅ローンの借入シミュレーションなどで、大体の傾向が掴めます。
例えば熊本銀行では、年収５００万円で保証料内包型の変動金利の利率（０．９７５％）で返済期間を３０年としたとき、借入可能額は約３，２５０万円、年収倍率で約６．５倍という結果が出ました。
ただし、借入れ可能なラインと、安全に返済ができるラインは異なるため、無理のない範囲で、住宅ローンを組むことをおすすめします。
注文住宅を検討する際には、必ず綿密な資金計画を実施し、中立的な立場のファイナンシャルプランナーに家計のシミュレーションをしてもらうと良いです。
土地の購入費用は安い方がうれしいわけですが、相場よりも安すぎる土地も存在します。
一般的に売主は、土地をなるべく高く売りたいと考えます。
にもかかわらず、相場よりもかなり安い価格設定で売却しようとするのは、安くしなければならない理由があると言えます。
たとえば、地中に撤去していない埋設物がある、裏側がガケになっており擁壁工事が必要といったことがあれば、相場より価格が安くても、工事の費用負担が大きくなることがほとんどです。
安いことへの明確な理由が売主から明示されており、さらに土地改良の工事見積もりにも具体性があれば、それなりに検討の余地はあるかもしれませんが、わざわざ問題のある土地を購入する必要性はありません。
注文住宅を建てるためには、まず土地を購入する必要があります。
しかし、土地は他の不動産とは違い、実際に現地を確認しても良い点と悪い点が分からないことがほとんどです。
土地選びなどで失敗や後悔をしないためにも、必ず不動産業者やハウスメーカーの担当者に現地へ同席してもらい、どのような点を見ればよいのか、物件情報の記載事項と相違は無いか、確認することが最善策と言えます。
そもそも注文住宅においては、引き渡し後の引っ越しまでに１年以上を要することは珍しくありません。
それだけ土地選びは難しいと言えますが、納得できるまで、不動産業者やハウスメーカーを頼るようにしましょう。
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また、熊本県で新築一戸建て（注文住宅）を建築される方で、土地情報をお求めの方はリブワークにぜひご相談ください。
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