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2021.08.20
環境 その他

土地の購入で知っておくべきチェックポイント

土地の購入で知っておくべきポイントとは

目次

 

マイホームを注文住宅で建てる場合、土地選びは重要です。
土地の取引が初めてならば、選び方のポイントなど、わからないことだらけなのではないでしょうか。
失敗や後悔をせず、将来のライフスタイルに応じた理想的な土地を選んで購入することは、誰もが望むことだと思います。

しかし土地は全く同じものが存在しません。
ゆえに物件単位で見ていく必要があるため、見極めが難しい点もありますが、少しでも知識を得て不動産業者の助言を借りれば、お気に入りの土地がきっと見つかります。

そこで土地の購入を検討するにあたって、最低限知っておきたいことやチェックすべきことなど、参考までに紹介することにします。

土地を手に入れる目的を認識

大前提として、土地を手に入れる目的をしっかり持つことで、選択にブレがなくなります。
ブレがなくなると、「あっちもイイ」「こっちも魅力的」といったような、将来の見通しが感覚的になり過ぎることを防げます。

土地を買うということは新しい生活の基盤を作ることですから、イメージ先行で土地を選んでしまうと、手に入れた後で後悔や不満が出てくる可能性は否定できません。

何のために土地を買うのかをしっかり家族やパートナーと共有すべきです。

土地選びのきっかけは、

  • 現在の住まいが手狭になった
  • 閑静な場所に住みたかった
  • 教育環境を整えたかった
  • 駅に近い場所に魅力を感じた

など、普段の生活から、ふと思うことで構いません。
重要なのは、その後の行動であり、特に信頼のおける不動産業者あるいは担当者と出会うことが、何よりも有利に働くため時間をかけるポイントでもあります。

信頼できる不動産業者と担当者とは

お気に入りの土地が見つかったとしても、不動産業者や担当者の対応が物足りないと感じた時は、満足度が下がってしまう可能性が高くなると考えてよいです。
売りやすい土地は積極的に働きかけるが、予備知識のない土地に関してはシドロモドロになってしまうという担当者では、不安が生じることでしょう。

また、頼んでもいないのに土地の資料を次々に持参する担当者も、自分の都合を優先している気がしてなりません。

信頼のおける不動産業者や担当者というのは、

  • 必要な状況で適切な情報を与えてくれる
  • 相談に対して真摯に回答してくれる
  • 常に目線が顧客側にある

という点が挙げられます。

マイホーム用の土地の取引は、後に建物も含めて引き渡しまで比較的長い期間(半年から1年前後)を要することが多いため、対峙したときの相性というのも意外と重要なポイントです。

土地を手に入れる目的や信頼できる不動産業者について

周辺環境のチェック

どういった場所に何があるのか、周辺環境のチェックは重要です。

夫婦だけの世帯、子どものいる世帯、三世代が同居する世帯では、必要とする利便性は変わります。
実生活を想定しながら現地に出向いて実際に散策すると、そこでしか得られない情報が見えてきます。

交通アクセス

駅やバス停から近いと何かと便利です。
通勤や通学、習い事で公共交通機関の利用頻度が将来的に高くなると見込んでいるのならば、日中に出向いて距離感を感じてみると良いです。

また、

  • 車や電車の音
  • 排気ガスなど空気環境や異臭の有無
  • 人通りの多さ

など、気になることがあれば朝や夕方も確認すると違いが見えてきます。

見学している土地から駅やバス停が離れていたとしても、目の前の道路は意外にもマイカーやバイクの交通量が多いケースがあります。
住み慣れない街だからこそ、いろいろな想定の元で確認が必要です。

施設の場所と安全性および治安

医療機関、ショッピング、学校、公園、図書館、保育施設、役所、警察署などの位置を地図上でチェックしておいて、実際に徒歩や自動車で距離感を感じてみることもおすすめです。

利用頻度の高い施設に向かう際の安全性や治安、特に通学路においては、不動産業者や警察から情報を仕入れておきます。
事故の頻度が高いポイントや公共施設への落書きは、安全面と治安を把握する上で見落とさないようにしたいものです。

交通アクセスや治安状況など周辺環境のチェック

土地の現況をチェック

あらかじめ土地の情報はネットで入手できる時代ではありますが、不動産の知識に自信が無い場合は、不動産業者に説明してもらいましょう。

現地にひとり、あるいは家族のみで訪れたとしても、目視だけでは確認できないことも多いのが土地です。

専門家の意見を参考にしながらチェックしていくように努めましょう。

用途地域と建築制限

取引可能な土地は何らかの用途地域が指定されています。

住宅を建てることができるのは「工業専用地域」以外ではありますが、用途地域によって住環境は大きく影響するため、ある程度の知識を入れておきたいです。

用途地域は、ざっくりと「商業系地域」「住居系地域」「工業系地域」に分けることができるので、基本的には「住居系地域」の種類と建築制限ぐらいは、不動産情報でチェックしておきましょう。

建築制限は用途地域ごとに設けられています。
例えば3階建ての住宅をイメージしていたが、気になる土地は、第一種あるいは第二種低層住居専用地域なので、実現は不可能という判断になります。

その他にも高さ制限や建てられる面積など、細かくチェックしておきましょう。

土地の形状や接する道路の方角

土地の形状は建築のしやすさに影響します。
例えば、相場よりも安い価格で売り出されていた土地を現地へ確認に行ったら、高低差のある土地だったということも珍しくありません。

高低差のある土地は、設計次第ではオリジナリティのある住まいを実現することができますが、その分、建築の費用は高額になることがリスクとして存在します。
また、高低差を活かした住まい作りに関しての経験や実績のある設計事務所、あるいは住宅会社を見つけることが難しい面もあります。

さらに旗竿地に関しても同様です。

旗竿地は、道路に接する間口の広くない路地と住まい部分にあたる土地が組み合わされており、図面上では「旗」のような形状をしています。
奥まった部分に住まいを設けるため、日当たりの問題も考えられますが、旗竿地を活かした住宅はたくさんあるので、事例などをチェックしてみるのも良いです。

日当たりという点では南側道路の土地は常に人気があります。
しかし、やや価格が高い傾向で、自然採光を重視して南側にリビングを設けた結果、日中はカーテンを開けられないほど暑い、冷房効率が落ちやすいという生活上のリスクもあります。

用途地域や建築制限などの土地の現状をチェック

土地の過去と整備状況

もともとはどのような土地だったか、過去の履歴をチェックすることは重要です。

放置されて草が生えていたりすると、長い間、買い手が付かなかったのか、もしくは地盤などに問題を抱えている可能性もあります。

もし地盤に問題があるようならば、地盤改良の工事が必要となり、その分の費用は負担しなければなりません。

整備状況のみならず、ハザードマップの確認や周辺での災害発生の有無も知っておきたいところです。
ハザードマップはインターネット上でも公開されていますので、どのような自然災害リスクがあるのか、確認しておく価値はあります。

さらに想定される自然災害は、建物に対してどの程度、火災保険でカバーできるのか、あらかじめ調べておくことも損ではありません。

生活インフラと境界

ガス管や上下水道管の敷設、電気の引き込み、電波の受信状況など、不動産業者から整備状況を教えてもらいましょう。

もしも前面道路に上下水道とガスが通っていなければ、新たな必要が発生します。
下水道とガスにおいては、地域によって浄化槽の準備やプロパンガスでの対応となることもあります。

次に、確認しておきたいことは境界です。

土地の面積は、土地家屋調査士の測量結果を基に登記され、証拠として測量図が法務局に備えられています。
しかし、物件によっては測量図が無いことがあり、登記上の数字と実際の面積が合っていない可能性が懸念されるケースとなります。

測量図が無い土地については、境界もあやふやだと考える方が無難です。

前向きに検討する場合は、測量を実施して隣地との境界も明確にしておきましょう。

面積や境界のズレ次第では購入価格などにも影響が出ますし、何よりも隣地とのトラブルのもとになりやすいので、早いうちに手を打つことがベストです。

生活インフラや境界など土地の過去や整備状況をチェック

古家付きの注意点

土地探しにおいては「古家付き土地」を、どう判断するか迷うところです。
なぜならば、相場より非常に安い価格で売り出されており、古家とは言うものの外観が激しく損傷していない物件では、お得に見えることがあるからです。

例えば、古家付き土地を安く購入して浮いた予算でリノベーションあるいはリフォームすれば、理想的な住まいができるかもしれない、という考えがよぎってもおかしくはありません。

しかし、現地を確認すれば事実が浮き彫りになるため、安くても価格に見合わないという結論に至るケースがよくあります。

ライフラインのインフラが整備されていない、地盤が脆弱、日当たりが良くないなど、問題がある物件ゆえに安くても買い手が付かなかったことが明るみになれば、購入は現実的ではないと判断できます。

仮にリノベーションやリフォームの可能性があるとしても、理想の住まいができあがるとは限らないので、マイホームを建築する前提ならば、古家付きは選択肢から外しても良いかもしれません。

なお古家の解体に関わる費用は自己負担という点を書き加えておきます。

古家付きの土地を購入する際の注意点とは

まとめ

土地の購入で知っておくべきチェックポイントについて書きました。
インターネットの普及により不動産情報サイトなどで、基本的な情報は無料で手に入る環境となりましたが、全ての情報が掲載されているわけではありません。

基本的に、ネット上では価格を中心に下調べ程度だと考えておく方が無難です。
例えば、交通アクセスが良い点が挙げられている売り出し中の土地で、最寄りのJRの駅には特急が停車するかどうかまでは書かれていません。
仮に駅名が書かれていたとしても、地元の人は判断できますが、他の地域から移ってくる場合にはわからないものです。

ゆえに下調べで得た情報を、実生活レベルにまで深堀りすることが、良い土地を選ぶポイントになります。

土地選びは、土地そのものの状態と、その街を知ることが、満足な結果を生みます。

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