注文住宅を購入する際は、土地も同時に購入する方も多いものです。
理想の住宅が完成してから、長く暮らしていくためには環境も重要となります。
本記事では、良い土地を購入するために、どのような点に注意しながら見極めていくべきかについて、お伝えしていきます。
注文住宅の建築において、建築する敷地の情報をきちんと知っておくことはとても重要です。
敷地においては建築基準法19条で、敷地の衛生及び安全という面から、4つのルールが設定されています。
要点のみを書き出すと、
とあり、せっかく見つけた場所が不適切でないかを確認するわけです。
敷地調査については役所調査と現地調査が行われます。
役所調査とは、その敷地にかかってくる法律の制限や権利関係、ライフラインといった土地の情報を調べ、現地調査では、正確な大きさや面積、高低差を測量することが主な目的です。
敷地調査では、権利関係、ライフライン、道路について正確な状況を確認することができます。
土地の売買契約の前に調査可能なことが多いため、購入をすすめる際は、万が一のトラブルを防止するためにも、きちんと確認しておくことをおすすめします。
【権利関係】
【ライフライン】
【接続道路】
その他、例外が認められている条項に当てはまるケースもあるため、後になって不備が発覚しないよう、必ず実行しておきましょう。
敷地調査を事前に行うことで、トラブルを未然に防ぐことが可能です。
例えば下記のようなトラブルが想定されます。
【権利関係】
【ライフライン】
【接続道路】
敷地調査をせずに、勢いで売買契約をしてしまった後で問題が発覚した場合、複雑化して解決までに余計な時間と費用が発生する可能性もあるため、必ず実行しておきましょう。
敷地調査による土地の詳細確認と並行して、長く暮らしていくことに適しているかという点においても、やはり確認する必要があります。
まずは、敷地の周りを実際に歩いてみることが一番おすすめの方法ですが、敷地の周囲の環境を考える中で、特に重要なポイントを挙げておきます。
誰もが公共交通機関の利便性の良さを条件に挙げるはずです。
駅までの距離、終電時間、主要駅までの交通アクセス、時間当たりの電車の本数、最寄りのバス停とバスの運行状況についてもチェックしておきましょう。
子どもがまだ独立していない場合は、教育機関や病院までの距離だけではなく、通学路を実際に通ってみることをおすすめします。
日中だけでなく薄暗い時間でも実行することで、明るさや見晴らし、人通りなどが体感できます。
また児童会館や学童保育施設、子どもたちの集まる公園までの道のりも重要です。
幼稚園や保育園は、空き状況によっては近所にあるにも関わらず入所できない可能性もありますので、事前に役所へ問い合わせることも忘れないようにします。
医療施設は内科、小児科、歯科など、診療科ごとに所在地と診療時間を、ざっとチェックしておくだけでも十分です。
スーパーマーケットやドラッグストア、コンビニエンスストアなどショッピング施設も利用頻度が高くなるので、下調べのポイントと言えます。
日当たり、風通り、水はけも無視できません。
周囲に日陰を作る原因となる建物はないか、風の通りがよい立地であるかを現地で感じてみて下さい。
意思決定まで時間があれば、雨の日にも訪れて、道路の雨水の流れを確認することもおすすめです。
日常生活を送るなかで、最も優先すべきは安全快適に暮らせる環境であるか、ということです。
特に防犯面においては、注意深く観察することが重要です。
頻繁に通ることになる道路においては、昼間だけでなく夜間も実際に歩き、付近の公園の雰囲気や街灯の数などを確認しましょう。
近くに賑わいのある公園があったとしても、不審者が目立ちにくいとうリスクもあり、必ずしも安全とは言い切れないと頭に入れておいてください。
すでに住宅地を形成している場所では、空いている土地の前がゴミステーションとして設定されていることも多いです。
もしも検討中の土地が、そのような状況であれば、ゴミステーションの移動については清掃事務所や自治会との協議が必要となることが想定され、少し面倒になることも多いです。
周辺に緑や癒しの場所を求めるならば、自然環境が残っているかどうかもチェック項目にするとよいです。
続いて「地盤調査」について説明します。
地盤調査とは、土地の地中の状態が建物の重さに耐えられる強さがあるかを確認するものです。
一般住宅で採用されるのは「スクリューウエイト貫入試験(SWS試験:旧スウェーデン式サウンディング試験)」で、大きく分けて3つの点について地中の状況を調査します。
費用については地盤調査を行う専門業者によって異なるため、複数の業者で相見積もりをして検討すると良いです。
地盤調査の結果、強度や地盤の土質構造に心配があると判定された場合、建物が傾く、地震による倒壊といった不安があるため地盤改良工事を行います。
地耐力が20kN/㎡(キロニュートン)以下だった場合、杭工事が必要となります。
杭工事とは、支持地盤と呼ばれる強い地盤がある深さまで、建物を支える杭を打ち込む工事です。
建物の基礎を杭の上に載せて支えるので、家が傾くことを防ぎ、地震による倒壊から守ることができます。
日本では、河川下流の扇状地に都市が発達しているため、杭工事が必要となる地域が広範囲にわたっています。
一方、表面改良工法という、地面から1~2m程度の土にセメント系の土質固化剤を混ぜ合わせて埋め戻す方法も有効です。
建物の基礎が乗る部分の土を板状に固めることをイメージしていただけると、わかりやすいかと思われます。
地下水位が高い場合や地下水の通り道になっている場合は、暗渠工事(あんきょこうじ)が必要となるケースもあります。
暗渠工事とは、地中に砕石を敷き詰めて下地を作り、その上に穴の開いたパイプを埋め込んで排水を促す工事です。
住宅用地は、都市計画法における用途地域によって、建築可能な大きさや高さが定められています。
用途地域は防災や環境保護の目的で13種類に分かれており、それぞれ建築可能な建物の用途が決まっています。
地域によっては高度地区も存在しますが、これは市街化の環境維持、あるいは景観を守るために高さを制限している地区です。
建築規制は、その地域にある全ての敷地に影響します。
ただし、2方向に道路がある角地や前面道路の幅、向かいの土地の用途によっては制限が緩和される敷地もあります。
建物の広さや大きさの規制を活用する方法としては、小屋裏のロフトや地下室を設ける方法が一般的です。
ロフトを設ける場合は、
という規制の中で造り上げることが求められます。
地下室を設置する場合では、
という規制がありますが、居室として使う場合は一定の条件を満たせば認められるため、安全対策等も含めて建築業者とよく相談するようにしてください。
注文住宅を建築するための土地選びにおいて、確認しておくべきポイントや土地に関する調査の内容について解説しました。
各家庭の生活スタイルによって、最適な土地の条件はそれぞれ違いはありますが、共通する部分も多くあるため、土地探しをされる際の参考にしてください。
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