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2023.01.23
土地 法律 環境

良い土地の条件とは?敷地や環境を見極めることは注文住宅建築の第一歩!

良い土地の条件とは?敷地や環境を見極めることは注文住宅建築の第一歩!

目次

注文住宅を購入する際は、土地も同時に購入する方も多いものです。

理想の住宅が完成してから、長く暮らしていくためには環境も重要となります。

本記事では、良い土地を購入するために、どのような点に注意しながら見極めていくべきかについて、お伝えしていきます。 

敷地調査の必要性

敷地調査の必要性

注文住宅の建築において、建築する敷地の情報をきちんと知っておくことはとても重要です。

敷地においては建築基準法19条で、敷地の衛生及び安全という面から、4つのルールが設定されています。

要点のみを書き出すと、 

  • 接する道の境より高くなければならない
  • 盛り土や地盤改良を必要に応じて行う
  • 下水管、下水溝又はためますなどを施設
  • がけ崩れ等の被害を受ける恐れがあれば擁壁などの措置を講じる

とあり、せっかく見つけた場所が不適切でないかを確認するわけです。

参照: 建築基準法 | e-Gov法令検索

敷地調査については役所調査と現地調査が行われます。

役所調査とは、その敷地にかかってくる法律の制限や権利関係、ライフラインといった土地の情報を調べ、現地調査では、正確な大きさや面積、高低差を測量することが主な目的です。

正確な現況を知る

敷地調査では、権利関係、ライフライン、道路について正確な状況を確認することができます。

土地の売買契約の前に調査可能なことが多いため、購入をすすめる際は、万が一のトラブルを防止するためにも、きちんと確認しておくことをおすすめします。

【権利関係】

  • 現在の所有者:現在の持ち主が誰であるか
  • その他の権利設定の有無:抵当権、賃貸権、地役権などが設定されていないか

【ライフライン】

  • 水道:宅地内に引き込みされているか。引き込みが無ければ新規で引き込みが可能か。その際の費用は?
  • 下水道:宅地内に引き込みされているか。無ければ引き込み、または浄化槽設置の可能性と費用、放流先の検討など。
  • 電気:引き込み可能な電柱を確認。設置がない場合は電柱の新設(電力会社が費用負担)などを検討。玄関や駐車場入口を電柱が邪魔しないよう配置に注意。
  • ガス:都市ガス、集中プロパンガス、個別プロパンガスなどの確認。都市ガスや集中プロパンガスの場合は宅地内に引き込み済みか、引き込み経路が建物配置に干渉していないかもチェック。

【接続道路】

  • 前面道路幅:前面道路の幅が4m以上あるか。
  • 道路接道幅:敷地が道路に2m以上接しているか。

その他、例外が認められている条項に当てはまるケースもあるため、後になって不備が発覚しないよう、必ず実行しておきましょう。

目的はトラブルの未然予防

敷地調査を事前に行うことで、トラブルを未然に防ぐことが可能です。

例えば下記のようなトラブルが想定されます。

【権利関係】

  • 相続登記がされておらず相続人が複数いて、売却可能となるまでに時間がかかる
  • 抵当権抹消手続きがされないまま放置している間に、ローンを組んでいた金融機関が合併等により消滅してしまい、発行済の手続き書類が使えない。時間が経ちすぎて書類自体を紛失。

【ライフライン】

  • 新たな整備に大幅な時間と費用が発生。新規で引き込みをする場合、他人の所有する土地を横切る、あるいは大きく迂回しなければならない。

【接続道路】

  • 古家付きの土地を検討していたが、道路幅が4mに満たない2項道路の問題が発覚し、セットバックによって敷地面積を縮小せざるを得ない。

敷地調査をせずに、勢いで売買契約をしてしまった後で問題が発覚した場合、複雑化して解決までに余計な時間と費用が発生する可能性もあるため、必ず実行しておきましょう。

環境調査の必要性

環境調査の必要性

敷地調査による土地の詳細確認と並行して、長く暮らしていくことに適しているかという点においても、やはり確認する必要があります。

まずは、敷地の周りを実際に歩いてみることが一番おすすめの方法ですが、敷地の周囲の環境を考える中で、特に重要なポイントを挙げておきます。

土地周辺の利便性を知る

誰もが公共交通機関の利便性の良さを条件に挙げるはずです。

駅までの距離、終電時間、主要駅までの交通アクセス、時間当たりの電車の本数、最寄りのバス停とバスの運行状況についてもチェックしておきましょう。

子どもがまだ独立していない場合は、教育機関や病院までの距離だけではなく、通学路を実際に通ってみることをおすすめします。

日中だけでなく薄暗い時間でも実行することで、明るさや見晴らし、人通りなどが体感できます。

また児童会館や学童保育施設、子どもたちの集まる公園までの道のりも重要です。

幼稚園や保育園は、空き状況によっては近所にあるにも関わらず入所できない可能性もありますので、事前に役所へ問い合わせることも忘れないようにします。

医療施設は内科、小児科、歯科など、診療科ごとに所在地と診療時間を、ざっとチェックしておくだけでも十分です。

スーパーマーケットやドラッグストア、コンビニエンスストアなどショッピング施設も利用頻度が高くなるので、下調べのポイントと言えます。

日当たり、風通り、水はけも無視できません。

周囲に日陰を作る原因となる建物はないか、風の通りがよい立地であるかを現地で感じてみて下さい。

意思決定まで時間があれば、雨の日にも訪れて、道路の雨水の流れを確認することもおすすめです。

防犯や日常生活への影響

日常生活を送るなかで、最も優先すべきは安全快適に暮らせる環境であるか、ということです。

特に防犯面においては、注意深く観察することが重要です。

頻繁に通ることになる道路においては、昼間だけでなく夜間も実際に歩き、付近の公園の雰囲気や街灯の数などを確認しましょう。

近くに賑わいのある公園があったとしても、不審者が目立ちにくいとうリスクもあり、必ずしも安全とは言い切れないと頭に入れておいてください。

すでに住宅地を形成している場所では、空いている土地の前がゴミステーションとして設定されていることも多いです。

もしも検討中の土地が、そのような状況であれば、ゴミステーションの移動については清掃事務所や自治会との協議が必要となることが想定され、少し面倒になることも多いです。

周辺に緑や癒しの場所を求めるならば、自然環境が残っているかどうかもチェック項目にするとよいです。

地盤調査の必要性

地盤調査の必要性

続いて「地盤調査」について説明します。

地盤調査とは、土地の地中の状態が建物の重さに耐えられる強さがあるかを確認するものです。

一般住宅で採用されるのは「スクリューウエイト貫入試験(SWS試験:旧スウェーデン式サウンディング試験)」で、大きく分けて3つの点について地中の状況を調査します。

  1. 土質の構成
    切土、盛土などで造成された土地なのか、元々の自然の地形を生かした土地なのかを調査します。
  2. 地盤強度・支持力
    地中がどのような土で構成されているか、さらに深さを計測することによって、地中の地層の様子を知ることができます。土の粒子や混ざり具合によっても地盤の強さは変わってきます。
  3. 地下水位測定
    地下水位の高さは、液状化の危険性や耐震性と密接な関係があるため、簡易的にはなりますが確認ができます。

費用については地盤調査を行う専門業者によって異なるため、複数の業者で相見積もりをして検討すると良いです。

地盤を強くする工事の例

地盤調査の結果、強度や地盤の土質構造に心配があると判定された場合、建物が傾く、地震による倒壊といった不安があるため地盤改良工事を行います。

地耐力が20kN/㎡(キロニュートン)以下だった場合、杭工事が必要となります。

杭工事とは、支持地盤と呼ばれる強い地盤がある深さまで、建物を支える杭を打ち込む工事です。

建物の基礎を杭の上に載せて支えるので、家が傾くことを防ぎ、地震による倒壊から守ることができます。

日本では、河川下流の扇状地に都市が発達しているため、杭工事が必要となる地域が広範囲にわたっています。

一方、表面改良工法という、地面から1~2m程度の土にセメント系の土質固化剤を混ぜ合わせて埋め戻す方法も有効です。

建物の基礎が乗る部分の土を板状に固めることをイメージしていただけると、わかりやすいかと思われます。

地下水位が高い場合や地下水の通り道になっている場合は、暗渠工事(あんきょこうじ)が必要となるケースもあります。

暗渠工事とは、地中に砕石を敷き詰めて下地を作り、その上に穴の開いたパイプを埋め込んで排水を促す工事です。

地盤調査の必要性

 

 

法規調査の必要性

住宅用地は、都市計画法における用途地域によって、建築可能な大きさや高さが定められています。

用途地域は防災や環境保護の目的で13種類に分かれており、それぞれ建築可能な建物の用途が決まっています。

地域によっては高度地区も存在しますが、これは市街化の環境維持、あるいは景観を守るために高さを制限している地区です。

制限や緩和措置を活かす

建築規制は、その地域にある全ての敷地に影響します。

ただし、2方向に道路がある角地や前面道路の幅、向かいの土地の用途によっては制限が緩和される敷地もあります。

建物の広さや大きさの規制を活用する方法としては、小屋裏のロフトや地下室を設ける方法が一般的です。

ロフトを設ける場合は、

  • 移動可能なはしごなどを利用して上り下りすること
  • 天井の高さが1.4m以下であること
  • 設置している部屋の床面積の1/2以下の広さであること
  • 居室ではなく、収納として利用すること

という規制の中で造り上げることが求められます。

地下室を設置する場合では、

  • 住宅の一部であること
  • 地下室の天井が地盤より1m以下の高さにあること
  • 地下室の室内の1/3以上が地盤面より下にあること
  • 地下室の面積が延べ床面積の1/3以下の広さであること

という規制がありますが、居室として使う場合は一定の条件を満たせば認められるため、安全対策等も含めて建築業者とよく相談するようにしてください。

まとめ

注文住宅を建築するための土地選びにおいて、確認しておくべきポイントや土地に関する調査の内容について解説しました。

各家庭の生活スタイルによって、最適な土地の条件はそれぞれ違いはありますが、共通する部分も多くあるため、土地探しをされる際の参考にしてください。

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