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2023.01.16
注文住宅 土地

初めて注文住宅の土地購入では流れと取引内容を事前に知っておくと安心感アップ

土地の購入を決める前に市街化区域と市街化調整区域の違いを知っておこう!

目次

 

注文住宅で家づくりをしたい場合、土地探しが必要となる方が大半です。

土地の取引には専門的な用語も多く、その土地ごとに様々な制限もあり、気に入った場所が見つかっても、本当に建てたい家が建築できる土地なのかを判断することは簡単ではありません。

希望する土地を手に入れられるよう、土地選びのポイントを示し、購入までの流れについてわかりやすく解説します。 

e土地net流土地選びの極意

e土地net流土地選びの極意

注文住宅を建築する土地を決める際に、忘れずに確認しておきたいポイントがあります。

e土地netでは、毎日、数多くの土地情報に触れているわけですが、中でも必ずやっておくべきことを5つ挙げてみました。

ぜひ、土地選びの参考にしてください。 

1:優先順位を考える

まずは、家族にとって希望する条件をピックアップすることが必要です。

100点満点の土地を見つけることは難しいので、優先順位の高い3点が揃っている物件を見つけたら「良い土地を見つけた」と捉えるようにします。

例えば条件ということならば、エリア、学区や教育環境、土地の広さ、日当たり、交通アクセス、生活のための利便性、土地の価格などです。

住みたい家を大前提として考えていくと、外せない条件は何かということが、具体的にイメージしやすくなります。

優先順位を決めていない場合は、隣の芝生が青く見える心境になってしまい、せっかくの購入チャンスを逃してしまう可能性が高くなります。 

2:資金計画を立てる

注文住宅の新築においては、大半の方が住宅ローンの利用を前提としていることを考えると、土地の購入と住宅の建築に充てられる金額を見積もっておくことが肝心です。

国土交通省によると、注文住宅の新築においては、

  • 住宅建築資金
    全国平均で3,459万円(自己資金:972万円、借入金:2,487万円) 
  • 土地購入資金
    全国平均で1,769万円(自己資金:569万円、借入金:1,200万円) 

というデータがあります。

出典: 住宅市場動向調査報告書(令和3年度)

 

全国平均が高いか安いかはともかく、注文住宅の場合は、土地の購入と住宅の建築という費用が発生するため、より資金計画は重要です。

例えば希望するエリアが、交通アクセスの便利な場所であり自家用車が不要とすれば、車の維持費用を土地の購入に充てることも資金確保のひとつの方法になります。

ライフスタイルが変われば、現在の家計にも連動するため、生活費についても毎月の支出の変化を見越しておくことも忘れないようにしたいものです。

あらかじめ土地の購入や住宅建築に割り当てる金額を把握していれば、仮に希望する土地に出会った際に、購入可能か否かの判断が咄嗟にできることはメリットとなります。 

3:周辺環境の現地確認

物件情報や不動産会社、あるいはハウスメーカーの担当者から、ある程度の周辺環境の情報はわかります。

しかし実際に現地の周辺は、歩いて確認してみなければわからないものです。

公共交通機関へのアクセス、駅までの距離、公園、病院、商業施設(スーパー、コンビニ、ドラッグストアなど)や教育施設の場所、利便性などのチェックは時間をかけても良いと考えます。

また夜間に駅からの道のりを歩いてみると、街灯の数や公園の様子が明るい時間帯とは印象がガラッと変わる地域も。 就学児がいる場合に注意すべき点は、地図上では近くに感じる教育施設であっても、交通量の多い道路を横断しなくてはならないケースも現地視察でしか気づかないものです。

土地においては、接道の方角、前面道路幅、日当たり、風通し、騒音や振動の心配がないかなど、気に入った物件こそ、何度でも訪れることをおすすめします。

平日と休日、晴れの日と雨の日など様々な条件下で訪れることで、住んでからのギャップを少なくすることが大切です。

役所に立ち寄って必要な情報を事前に集めることも、かなり役立ちます。 

4:土地の制限の確認

土地にはそれぞれ法令上の制限があります。

用途地域が定められているため、住宅を建てることができる地域が決まっており、建物の大きさや高さ、防火対策などの規定があるからです。

外観のデザインや外壁材に規制がかかると、希望するイメージの家が建てられない可能性もあります。

建築条件が付いている土地の場合、建築工事を行う業者が限定されるため、希望する住宅の仕様が選べないというリスクも知っておきましょう。 

5:災害リスク

国土交通省で発行しているハザードマップは、災害可能性の予測範囲を現した地図であることから、河川の氾濫、土砂災害、地震や火山活動、津波といった災害の可能性が高い地域を確認することができます。

その他、水はけの良さや地盤の強度、周辺の土地との高低差についても、希望するエリアについて、一通り確認しておくことがおすすめです。 

参照: ハザードマップポータルサイト

土地購入の大まかな流れ

土地購入の大まかな流れ

注文住宅を建築するための土地を購入する流れは、大きく4つのステップに分けられます。

大まかな流れを知る目的は、

  • ご家族で話し合って決めること
  • 必要な書類の提出や手続き

など、やるべきことが一通り把握できて、しかもスムーズに準備できるようになることです。

この章では、土地購入の大まかな4つのステップについて、1つずつ簡単に説明することにします。 

ステップ1:土地の選定

e土地netをはじめ、不動産ポータルサイトの土地情報やハウスメーカーからの紹介などから選定します。

選定時のポイントについては、前章の「e土地net流土地選びの極意」を、参考にしてください。

ステップ2:買付証明書提出

希望する土地について購入意思が固まったら、土地の売主へ「買付証明書」を提出することが一般的な手続きのスタートです。

買付証明書とは、買主から売主へ購入意思を示すものですが、売買契約書とは異なり、法的な効力はありません。

希望する建物が建てられるか、必要な額の住宅ローンが受けられるかを検討する期間、仮押さえするという意味合いを持つものと考えてください。

有効期間はの目安としては1~2週間で、建築するための条件が揃わなかった場合はキャンセルすることも可能です。

買付証明書には、購入希望者の情報、物件情報、売買金額、有効期限や契約予定日、住宅ローン利用の有無などを記載します。

購入希望者が複数いる場合、基本的に先着順となるためピンとくる物件があった場合には、買付証明書を早急に提出しておくことが望ましいです。

ステップ3:土地売買契約

買付証明書提出後、建物のプランニングや住宅ローンの事前審査の承認に問題がなければ、宅建建物取引士から重要事項の説明を受けます。

重要事項説明書には、登記内容、法令上の制限、インフラの整備状況、取引金額、契約解除について、違約金について、利用する住宅ローンについてなどが記載されています。

その後、土地の売買契約を結びますが、準備するものは一般的には下記の通りです。

  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 収入印紙
  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 手付金(土地価格の10%~20%)

ステップ4:引き渡し

土地の引き渡しとは、残金を支払って登記上の持ち主を変更する(所有権移転登記)ことを言います。

建物の工事は、土地の引き渡しが終わってからになります。

残金の決済時には、売主、買主、仲介業者、司法書士が金融機関に集まって、その場で全ての手続きを一気にしてしまうことが一般的です。

土地の代金に住宅ローンを充当する場合、「つなぎ融資」を利用します。

※つなぎ融資・・・融資金額の一部を、ローン実行前に一時的に立て替えするための融資で、住宅ローンの実行資金で返済される。

以上、土地購入の流れを4つのステップに分けてみました。

基本的には、仲介する不動産業者がサポートしてくれますので、安心して取引をしてください。

土地購入の融資について

土地購入の融資について

住宅ローンは、その名の通り「住宅(一戸建ての建物部分またはマンション)」「住宅+土地」の購入や建物の建築の際に利用されるものです。

土地の購入においては前述したように「つなぎ融資(つなぎローン)」を利用するものと考えておいてください。

土地の購入においては前述したように「つなぎ融資(つなぎローン)」を利用するものと考えておいてください。

つなぎ融資

改めて、つなぎ融資についてですが、住宅ローンの融資の前に、土地の購入や建物の建築請負工事における着手金、あるいは中間金などの用途に用いられます。

原則として、住宅ローンの融資を受ける金融機関へ相談し、その相談を受けた金融機関は、つなぎ融資と合わせて住宅ローンの審査をすることになります。

ゆえに、つなぎ融資が可能となった時点で、住宅ローンの審査は通過したという認識で正解です。

つなぎ融資は金融機関によって条件が異なりますが、一般的には、

  1. 土地購入
  2. 建物建築の着工前
  3. 建物建築の中間時点

という3つのタイミングでの融資となります。

返済については、まず、つなぎ融資分の利息だけが先行で支払うことになり、住宅ローンがスタートする時点でつなぎ融資分を全額返済、そして改めて住宅分のローンが始まるわけです。

契約内容によっては、つなぎ融資分の元金と利息は、住宅ローンのスタート時に一括返済ということもあります。

土地先行融資

ある時期までに建物を建築するという条件と引き換えに、土地を購入する目的で理由するローンになります。

建物に対しては追加の融資も可能となっている点が特徴です。

ただ、まだ取り扱っている金融機関は多くないため、現状、取引のある金融機関とは別になる可能性もあります。

住宅ローンと同等の金利で融資が可能ですが、つなぎ融資は少し割高の金利を求められるのが一般的であるため、非常に大きなメリットになり得ます。

しかし土地先行融資では抵当権の登記を必要とするため、どちらを選ぶかは、じっくりと検討して結論を出すことが肝心です

土地の引き渡し後

住宅ローン(つなぎ融資、土地先行融資など)を利用する場合も現金での決済であっても、土地代金を全額支払い終えると、土地の所有権移転登記を行い引渡しが完了します。

ちなみに国土交通省のデータによると、注文住宅の新築における土地の取得時期が1年前という割合が49.8%ですので、長期戦となることも。

引用:令和3年度 住宅市場動向調査|国土交通省

土地の引き渡しが終われば、晴れて住宅建築の着工となります。

 

土地の所有権移転登記

所有権移転登記は土地の権利を持った人を明確に登録して保護するために行うものです。

登記に必要な書類は、一般的には以下の通りとなりますので参考にしてください。

  • 身分証明書
  • 実印と印鑑証明書
  • 住民票
  • 土地売買契約書
  • 司法書士への委任状

 

注文住宅での新生活

土地購入の流れとしては、引渡しで完了ということになりますが、注文住宅の場合は建物の建築がようやくスタートします。

前述のように、注文住宅用の土地取得時期が1年前という割合が多く、建物に関しては着工してから半年~1年後が引き渡しの相場ですので、足掛け2年ぐらいのスパンで引っ越しを見込んでおくと良いでしょう。

建売住宅や分譲住宅と違って、新居での新生活のスタートには長い時間を要しますが、逆に言えば理想を現実のものとするための重要な日々とも言えます。

理想的な住まいでの暮らしが、注文住宅の醍醐味です。

参照:福岡市 都市計画税

まとめ

土地選定から契約、引き渡しまでの流れについて解説しました。

注文住宅は、長い時間をかけて手に入れる大きな買い物なので、不安な点も多くなるのは仕方がないことです。

しかし予備知識を持っておけば、ハウスメーカーや不動産業者との間で、より有意義なコミュニケーションが取れるメリットがあります。

また実際に土地を購入する前に現地を訪れて感じたことを大切にして、何度も悩むことも決して非効率なことではありません。

それだけ知見が増えていくわけですが、それでも悩みが尽きない時は選定のポイントを参考にして頂けると幸いです

熊本県・福岡県・佐賀県・大分県・神奈川県・千葉県での注文住宅の土地購入についてはリブワークのe土地netにお任せください。

また、熊本県・福岡県・佐賀県・大分県・神奈川県・千葉県で新築一戸建て(注文住宅)を建築される方で、VR住宅見学会についての情報をお求めの方はリブワークにぜひご相談ください。

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