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情報更新日：2026年1月31日
初回投稿日：2023年1月16日
注文住宅用の土地選定は、こだわりや条件次第で半年から１年以上を要するケースも珍しくはありません。
購入の意思を決めてから引き渡しまで、想像以上に手間暇もかかります。
苦労して見つけた土地を手に入れるには、土地購入全体の流れをあらかじめ把握して、ポイントを押さえた事前準備が不可欠です。
初めての土地購入で迷わないよう、ステップ形式で流れと要点を分かりやすくまとめました。
土地購入は大きく３つの枠組みで成り立っています。
この枠組みをさらに１０のステップに分けて土地購入の流れを解説します。
注文住宅用の土地購入は住宅設計や融資の相談・審査などと同時進行が避けられません。
土地に合わせて理想の住宅を建築するのか、住宅設計を優先して土地を探すのか、方針次第で土地と建物への予算配分も変わってきます。
予算配分が変われば住宅ローンの融資額や自己資金の準備にも影響するため、大まかな住宅プランと土地への条件を家族と合意しておくとスムーズに進みます。
条件が明確でエリアの候補が絞れている場合は購入意思決定が早い傾向があり、１～２か月程度で契約に至ることも少なくありません。
候補を挙げて比較しながら絞り込む一般的なケースでは、３～６か月程度を見込んでおくとよいでしょう。
条件が多い・予算の上限が厳しい・希望エリアの供給が少ない・建物計画が固まらないなど課題が重なると長期化します。
参考：土地探しの期間はどれくらい必要？流れや失敗しないコツを解説
土地価格など妥当性の判断が難しいため、プロである不動産業者による評価やチェックが頼りです。
ただし専門知識がなくても自らの目でも確認できる部分もあります。
少しでも違和感を覚えるなら納得するまで不動産業者に相談することをおすすめします。
土地探しでは物件情報を見る機会が多いほど条件がブレてきたり、
迷って決められなくなったりするのはよくあるため、
条件・予算・相談体制の３点を固めましょう。
理想を並べる作業ではなく、条件をＭｕｓｔ・Ｗａｎｔ・ＮＧの３つに分類して意思決定の基準を作ります。
資金計画の要点は「土地代＋建物費用＋諸費用＋予備費」に土地の状況で発生する追加費用まで見込んだ総額を数字で示します。
その中で土地に割り当てられる上限を決めるのが安全策です。
住宅ローン相談では借入枠・金利タイプ・諸費用の扱い・実行タイミングなどを明確にしておきましょう。
つなぎ融資の可否や条件も含めて、２～３つほどの金融機関に事前相談すると、より資金計画の精度が上がります。
理想的なのは不動産会社と建築会社を並走させ、土地を見つけた時点で建てられるか・総額に収まるかをすぐ判定できる体制です。
不動産会社は実務能力と重要事項説明に関わる項目を丁寧に説明できるか、質問への回答が速いか、曖昧な点を曖昧なままにしないかを見ます。
建築会社は土地条件に対する現実的な判断力が軸で、要求仕様に対する優先順位を的確に整理できるとよいでしょう。
不動産会社と建築会社に意思決定の基準（Ｍｕｓｔ・Ｗａｎｔ・ＮＧと総額の上限）を共有しておけば意思疎通が図りやすくなります。
条件に合った熊本・福岡・大分・佐賀・鹿児島・千葉・神奈川の土地情報を検索してみましょう。
机上調査とは土地の現地確認候補のふるい分け作業を指します。
現地確認は時間も手間もかかるため、相場・法令・接道・災害リスクなど簡単には変更や改善ができない項目で足を引っ張られないようにする目的もあります。
相場から外れている土地はともかく、次のポイントを押さえるとブレが減ります。
机上調査では「この条件なら高い・安い」と見通しが立てられれば十分です。
疑わしきは現地確認を行う項目としてピックアップできればよいです。
危険か安全かの二択ではなく災害リスクに対する許容範囲を決め、範囲外は候補から外すという基準作りが目的です。
ハザードマップを参照して目安をつけ、現地確認で許容できるかどうかを判断するようにしましょう。
参考 ：【土地を買うポイント３選】土地探しから購入までの流れを解説
ステップ１で整理したＭｕｓｔ・Ｗａｎｔ・ＮＧの基準に沿って確認します。
現地で気づいた点はその場で解決、場合によっては後日、回答をもらいましょう。
なるべく時間帯を変えて確認するのが理想です。
最低でも平日と休日のどちらか、昼と夕方のどちらかを比較できると失敗が減ります。
毎日の使い勝手だけでなく、建物計画や将来の資産性にも影響しますので、できれば現地で次の観点を中心に確認しましょう。
懸念事項は追加費用発生の有無で、現地では次のポイントを中心に確認しましょう。
地図上での位置や距離だけで判断せず、移動のしやすさなどを体感するのが確実です。
現地確認は不確定な情報についての確認と同時に、次の調査や打ち合わせの宿題を明確にする場でもあります。
契約後に痛手になりやすい項目を不動産業者と協力しながら、資料と関係者への問い合わせで確認し、必要なら特約などで条件を調整します。
一次チェックでは見落としやすい法令制限についての最終確認になります。
この２つの目線で納得したうえで進みましょう。
確認したいのは使えるかどうかだけでなく、追加費用発生の有無です。
確認すべきは境界の確定と越境や将来の紛争リスクがないかです。
私道が絡む土地は通行できるかだけでなく、将来的に掘削できるか、管理・修繕負担がどうなるかまで確認が必要です。
工事や補修などが必要なら、どこまで費用負担が許容できるかを最終判断します。
最終的な見積もりを提示してもらう場合のポイントは２つです。
参考：佐賀県で土地取得後に注文住宅の見積もりが不安なら信頼のハウスメーカーにセカンドオピニオンを
土地を買いたいという意思を売主側に正式に伝える買付証明書を提出します。
売買の義務はなく確約もありませんが、売主が売却先検討の優先順位を決めたり、条件交渉の土台を固めたりする重要な局面です。
まずは価格ですが、根拠を含んだ希望額を提示すると交渉が進みやすくなります。
周辺相場・形状・道路条件・追加費用の見込みなど事実ベースでの説明材料があると売主の納得感が上がります。
一方で値下げ幅を大きく狙いすぎると優先順位が下がる可能性もあるため、最終的に成立させたいラインを決めたうえで提案します。
次に契約日・決済日・引き渡し希望日の設定です。 売主と買主双方の事情で変動しやすいですから、希望を一方的に押し付けるより調整できる範囲を持たせると合意しやすくなります。
最後は契約後に揉めやすい点、たとえば確定測量の実施・越境物の扱い・地中埋設物の可能性がある場合の対応・既存物撤去の負担・引き渡しまでの現況維持など、懸念材料を共有して特約などで整理しておきたいところです。
なお住宅ローンの見通しが前提になる場合は、契約段階でローン特約の設定が一般的で、ローン前提で進める旨を共有し、審査スケジュールと整合が取れるよう段取りを組みましょう。
最低限の判断材料とは調査結果・総額・建物条件の３点です。
早い者勝ちの側面がありますが最低限の判断材料を揃え、交渉ポイントを整理していなければ損失につながる恐れもあるためできるだけ万全を期しましょう。
参考：不動産業者の仲介による土地取引の流れを分かりやすく解説
契約前に不動産会社（宅地建物取引士）が取引条件を説明し、買主が理解したうえで契約に進むための手続きが重要事項説明です。
「必須項目」「要注意項目」「補足」の順番でチェックすると効率的で、疑問点はその場で解消してから署名押印しましょう。
実務で影響が大きい「手付金」「違約金」「契約不適合責任」を押さえます。
手付金は契約成立の証として支払うのが一般的です。 手付解除が可能な期限が定められ、その期限内であれば買主は手付金を放棄して解除、売主は手付金の倍返しで解除できるしくみで解除期間・手付金の金額・解除時の取り扱いを把握します。
手付解除の期間を過ぎると違約金の対象になるケースがあります。 違約行為・違約金の額や算定方法・解除の手続き（通知方法など）を確認しておきましょう。
土地は建物と違って見えない瑕疵（地中埋設物、土壌、境界の不一致など）が問題になりやすく契約不適合責任の期間・対象範囲・免責や現況有姿の取り扱い・補修や代金減額の考え方を確認して納得したうえで契約に進みましょう。
ローン審査が否決になったときに契約を解除できるといった、買主保護の内容がまとめられています。
事前審査または本審査のいずれかの時点の否決を対象にするのか、審査結果を出す期限も設定されます。
否決の場合には手付金が戻るのか、必要書類の提出や手続きの条件があるのかを確認しましょう。
一般的には期限内に所定の手続きを踏み、否決証明等が提出できれば解除できる形が多いですが契約条項により細部は変わります。
当日の一般的な流れは次のとおりです。
持ち物の目安として以下が挙げられます。
当日までの準備としては以下の内容を推奨します。
オンラインでの重要事項説明なら通信トラブルなどで中断しないよう留意しましょう。
参考：重要事項説明のＩＴ化（ＩＴ重説）とは？店舗に行かず自宅で説明を受けられる条件を解説
記事構成では９番目のステップとしていますが、現実には順番が前後する可能性はありますので、それを踏まえて読み進めてください。
事前審査は仮審査とも呼ばれ、金融機関が借入を希望する者の申告した年収・勤務先・借入状況・借入希望額・返済負担率(返済比率)などから、個人の信用情報や返済能力を簡易的に判断します。
本審査では事前審査の内容にプラスして、土地の資料・売買契約書・建築計画（工事請負契約や見積等）など考慮して最終的な判定が下されます。
ただし各金融機関は事前審査や本審査の内容は公開していないため、必要な書類などの準備は丁寧に行いましょう。
提出書類は金融機関により異なるため、必要書類一覧を早めにもらい建築会社・不動産会社と分担して揃えるのが現実的です。
申込内容（借入額・返済比率）の提出書類の不備・追加提出の遅れ・他のローンやカード利用状況の説明不足・転職直後などの個人属性変化・土地や建物資料の未確定などで審査期間や結果に影響します。
提出期限を管理して必要書類をできるだけ早く揃え、他の借入を整理して家計の収支状況を改善しておくとよいでしょう。
加えて土地や建物の契約書・見積書・仕様書なども早めに準備し、金融機関の追加質問や要求に即応できるとベストです。
住宅ローン実行前に必要となる支払いを金融機関が一時的に立て替える融資です。
住宅ローン実行時（建物完成・引渡し時など）に借り入れた資金の一部にて清算します。
すべての金融機関が対応できるわけではありませんので借入先選びも重要です。
また住宅ローンより金利は高めで事務手数料の負担もあるため費用枠の確保が欠かせません。
土地契約後に慌てないよう早い段階でつなぎ融資の相談を行いましょう。
質問の目的は細部を詰めるだけでなく土地決済・建築中の支払い・融資実行のタイミングのズレを避けてトラブルを防ぐことにあります。
参考：注文住宅建築時に使いたい『つなぎ融資』とは？使い方や金利などを丁寧に解説
土地購入の最終局面であり残代金の支払いと各種精算、鍵や関係書類の受領をもって土地の引き渡しが完了します。
当日はやることが多く段取りが乱れると手続きが止まりやすいプロセスです。
所有権移転登記は土地の所有者が売主から買主へ移ったことを法務局に記録する手続きです。
登記自体は誰でもできますが、提出書類の正確性と申請内容の整合が強く求められ、誤りがあると補正対応や申請却下につながるリスクがあります。
特に決済当日は残代金の着金確認・売主の権利書類確認・抵当権設定（住宅ローン利用時）などが同時進行するため、必要書類のチェックと申請手続きを一括で管理できる司法書士に任せたほうが円滑に進みます。
土地の引き渡しが完了すると建築会社との建築請負契約・住宅ローン本審査と契約・建築確認申請・地盤調査・地鎮祭という流れが初期段階となります。
建築確認申請が承認されると工事が着工します。
参考：購入した土地を夫婦仲良く共有名義にして登記するメリットとデメリット
人気のエリアで好立地ともなると早い動きが求められる一方で、価格だけでは決められず、土地購入のタイミングは非常に悩ましい問題となっています。
ネットや店舗で土地情報を掴み、融資の相談もはさむのがスムーズに進めるコツです。
建物の費用などを加えた総額では予算オーバーするケースは非常に多く見られます。 土地以外の費用が見えにくいのが原因で、概算での総額見積もりを先に作っておけば、次のメリットが得られます。
概算は厳密である必要はなく、総額と上振れ幅を具体的な数字にして土地の購入可否判断に使えれば十分です。
土地の購入判断の迷いや取り逃がしを減らすために、次の要件整理が助けとなります。
土地の候補が出た段階で「建てられるか」「予算内か」「間に合うか」の３点で素早く判断できます。
住宅計画や融資の見込みが不確定な状態で購入に進むと、次のような不都合が生じやすくなります。
土地選びと同時に住宅建築と融資について並走しながら買い付け・契約が、結果的に最短ルートになり、スムーズに進みます。
参考：熊本県ほか仲介手数料ゼロ円物件多数あり！土地の仲介の流れや手数料を分かりやすく解説！
最後に契約前・現地確認・資金計画のチェック項目をまとめました。
| 項目 | 確認ポイント | 確認方法 | ＮＧ・注意事項 |
| 用途地域・法令 | 住宅が建てられるか／制限は何か | 役所資料・重要事項説明書 | 希望の建物が成立しない |
| 建ぺい率・容積率 | 希望する広さが実現可能か | 役所資料・建築会社 | 過大な建物想定 |
| 高さ制限等 | 斜線・日影・地区計画の影響 | 役所資料・建築会社 | コスト増や形状制約 |
| 接道要件 | 接道の状況／道路種別 | 重要事項説明書・公図 | 接道不安／再建築リスク |
| 道路幅員 | 車の出入りと工事車両の可否 | 現地＋資料 | 幅員不足でストレス |
| 災害リスク | 許容範囲 | ハザードマップ | 許容超えは候補外 |
| 境界（測量） | 確定測量の有無／実施予定 | 測量図・仲介会社 | 境界不明のまま契約 |
| 境界標 | 現地確認できるか | 現地＋測量図 | 欠損・不明瞭 |
| 越境 | 隣地や敷地への越境有無 | 現地＋仲介会社 | 問題解消方針が曖昧 |
| 私道負担 | 通行・掘削承諾／持分 | 重要事項説明書 | 承諾なしは要注意 |
| 上下水道 | 引込状況／負担金・口径 | 水道局・仲介会社 | 引込費用不明 |
| ガス | 都市ガス可否／引込距離 | ガス会社・仲介会社 | プロパン置き場 |
| 電気 | 引込・電柱位置／容量 | 現地＋電力会社 | 移設で時間と費用がかさむとき |
| 擁壁 | 高さ・劣化兆候／適法性 | 現地＋資料 | 補修・造替えリスク |
| 造成・高低差 | 追加土工・排水の可能性 | 現地＋建築会社 | 費用負担と工期 |
| 地盤 | 改良の必要性 | 地形・周辺情報 | コストの負担幅 |
| 残置物・解体 | 撤去範囲／負担者 | 契約書・現地 | 処理方法が未定 |
| 引き渡し条件 | 現況・境界・設備の扱い | 契約書 | 口約束は避ける |
| 手付解除 | 解除期限／金額 | 契約書 | 期限後の解除条件 |
| ローン特約 | 期限／前提条件 | 契約書・金融機関 | 条件ズレで使えない |
| 項目 | 確認ポイント | 確認方法（コツ） | ＮＧ・注意事項 |
| 騒音 | 交通量・夜間の音 | 時間帯を変えて確認 | 一度で決めない |
| におい | 飲食店・河川・畑等 | 風向き・時間帯で差 | 季節差もある |
| 明るさ | 夜の街灯・死角 | 夕方以降も確認 | 帰宅動線が暗い |
| 交通安全 | 見通し・スピード | 交差点・抜け道 | 事故発生に影響 |
| 前面道路 | すれ違い可否 | 実車でイメージ | 切り返し多い |
| 出入り口 | 位置と視認性 | カーブ・交差点距離 | 出入りが危険 |
| 道路勾配 | 雨天・冬場の影響 | 勾配を歩いて体感 | 凍結・水はけ |
| 敷地の高低差 | 段差・傾斜 | 道路との関係を見る | 造成費用の負担 |
| 水はけ | 溜まりやすさ | 側溝・排水経路 | 降雨後に状況確認 |
| 擁壁の状態 | ひび・ふくらみ | 近接で目視 | 補修の必要性有無 |
| 隣地関係 | 窓・目線・距離 | 境界付近を観察 | プライバシーに不安 |
| 日当たり | 遮る要素の有無 | 南側の建物確認 | 季節で変動 |
| 周辺施設 | 利便施設の距離 | 歩く／車で走る | 地図にない変化 |
| 工事のしやすさ | 工事車両・資材搬入 | 道路幅・電線等 | 着工に影響 |
| 項目 | 確認ポイント | 金額の考え方（目安） | 支払いタイミング |
| 土地代 | 売買価格 | 契約→決済で確定 | 契約・決済 |
| 手付金 | 金額と支払い方法 | 契約時に必要 | 契約日 |
| 仲介手数料 | 上限・支払い区分 | 契約時・決済時に分割が多い | 契約・決済 |
| 印紙税 | 契約書の課税額 | 売買・請負で別 | 契約時 |
| 登記費用 | 司法書士報酬＋登録免許税 | 見積もりを取る | 決済時 |
| ローン事務手数料 | 定額／定率 | 金融機関で差 | 融資実行時等 |
| 保証料 | 有無と方式 | 金利上乗せ型もある | 融資実行時等 |
| 団信 | 乗せの有無 | 特約で変動 | 融資期間中 |
| 火災保険 | 補償・年数 | 見積もりで比較 | 引き渡し前後 |
| 固定資産税精算 | 起算日と日割り | 精算表を確認 | 決済時 |
| 上下水道負担金 | 有無・金額 | 自治体で差 | 申請時等 |
| 上下水道引込 | 本管・距離・口径 | 現地条件で変動 | 着工前後 |
| ガス引込 | 都市ガス距離 | 道路横断で増 | 着工前後 |
| 電気工事 | 引込・電柱移設 | 必要時は見積もり | 着工前後 |
| 造成・擁壁 | 土木・排水工事 | 工事度合いで差 | 着工前後 |
| 地盤改良 | 要否・上振れ | 予備として事前計上 | 着工前後 |
| 解体・撤去 | 既存物・地中物 | 現況次第で変動 | 契約後～着工前 |
| 外構 | 含む／別途 | 見積もりの範囲確認 | 引き渡し前後 |
| 引っ越し・仮住まい | 期間と生活費の重複度合い | スケジュール連動 | 随時 |
| 予備費 | 上振れ吸収 | 総額の数％を確保 | 随時 |
| つなぎ融資 | 金利・手数料 | 固定費も含める | 土地決済～融資実行 |
参考：家を買うと決めたらまずやることは？購入までの流れや注意点を解説
土地を購入して注文住宅を建てる流れを１０ステップで解説しました。
途中で順番が前後する可能性もありますが土地・建物・ローンを並走させ、常に費用を総額で考えれば迷いが減ります。
土地購入だけでも確認事項は多岐にわたるため、チェックリストで抜け漏れを防ぎながら進んでいくと、理想の土地を手に入れることができるでしょう。
ただし不動産業者のサポートは欠かせませんので、信頼できる不動産業者と巡り合えるかがカギとなります。
熊本県・福岡県・神奈川県・千葉県の土地探しは、リブワークのｅ土地ｎｅｔにお任せください。
また、熊本県・福岡県・神奈川県・千葉県で注文住宅を建築される方で、土地情報をお求めの方はリブワークにぜひご相談ください。
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