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2023.01.10
都市計画

土地の購入を決める前に市街化区域と市街化調整区域の違いを知っておこう!

土地の購入を決める前に市街化区域と市街化調整区域の違いを知っておこう!

目次

 

都市計画とは、都市の将来のあるべき姿、具体的には人口、土地の利用方法、主要インフラ施設などについて、基本方針が定められているものになります。

必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させて街づくりを進める計画です。

計画的な街づくりを進めるエリアを「都市計画区域」、それ以外の農地や森林を保全することに重点があるエリアを「都市計画区域外」として分けています。

さらに、この「都市計画区域」の中では「市街化区域」「市街化調整区域」が存在し、本記事では、土地の購入や一戸建ての新築にあたって「市街化区域」「市街化調整区域」の違い、メリットやデメリットについて解説することにします。

市街化区域とは

市街化区域とは

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、あるいは今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域のことです。

と定義されています。

市街地とは、住宅や商店などの商業施設、ビルなどが立ち並んだ比較的人口の多い土地のことをいいます。

また市街化とは、農業的土地利用などから都市的土地利用に転換をすることで市街地に変わっていく状態のことで、住宅をはじめとする建築物が数多くできつつあるイメージを持っていただくとよいです

ただし最近は、各自治体で市街化調整区域内でも規制緩和が進行し、幹線道路沿いのコンビニやガソリンスタンドなどのように、公益上必要な建築施設や世帯分離(1つの家に同居しながらも、住民票の世帯を2つに分けて住宅を新設)のための住宅建築などが開発可能な「準都市計画区域」もあります。準都市計画区域とは、都市計画区域外の中で、将来的に計画的な街づくりを進める市街化エリアということを決めている都市計画区域です。 現時点では、市街化区域か市街化調整区域かは未決定のエリアになります。

市街化調整区域との違い

市街化調整区域では、基本的に新たな建物の建築は許されていません。

しかし例外として許可を受けた、あるいは許可を必要としない場合は、開発行為や建築行為が可能なケースもあります。

市街化区域では、必ず用途地域を定めていますが(次の項目を参照)、市街化調整区域には用途地域の指定が無いことが大きく違う点です。

用途地域と土地の使い方

用途地域と土地の使い方

用途地域とは、建物の用途や建ぺい率、容積率などを規制する地域をいい、住居系・商業系・工業系を合わせて13種類あります。

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 第一種中高層住居専用地域
  4. 第二種中高層住居専用地域
  5. 第一種住居地域
  6. 第二種住居地域
  7. 田園住居地域
  8. 準住居地域
  9. 近隣商業地域
  10. 商業地域
  11. 準工業地域
  12. 工業地域
  13. 工業専用地域

※番号は種類を示すために付しているだけで、その他の意味はありません。

住宅地の真ん中に工場があると、環境上や景観面で問題になります。

このように建物の混在を防ぐために、住宅は住居系、店舗は商業系、工場は工業系の地域に整然と立地するために制限しているのが用途地域です。

用途地域は「都市計画法」に定められていますが、細かい規制の内容については「建築基準法」に準じます。例えば「第一種低層住居専用地域」は、高さ10mあるいは12mまでの建築物しか建てられません。土地を選ぶ際は、建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)、容積率(建築物の延面積の敷地面積に対する割合)、高さ制限なども含めて、どの用途地域に属するかの確認は重要です。    

 

市街化区域がやはり暮らしやすい?

市街化区域がやはり暮らしやすい?

市街化区域は、実際に人が住むために必要な電気、上下水道、ガスなどのライフライン、日常生活を送るための商業施設、通勤・通学に便利な道路や鉄道などの交通施設が整備されているため、生活の利便性は高い地域と言えます。

土地選びは、市街化区域内で探す方が、理想の暮らしを実現するためにも望ましいですが、具体的なメリットやデメリットについてお伝えします。

市街化区域のメリット

前述したように、市街化区域は日常生活圏を構成している地域であるため、電気、上下水道、ガスなどのインフラがすでに整備されていることが大きなメリットです。 また、生活に必要な住宅エリア、商業施設、医療施設なども整っていますし、主要道路や鉄道を利用する頻度が高い場合は、交通アクセスの良い物件が多数あります。

市街化を奨励する地域であるために、土地の所有や建物の建築については、比較的、許容範囲は広いと言えます。 そのため、例外なく建物の建築ができることから、個人住宅向けの土地を含めた不動産の取引も活発であり、売却も比較的成約しやすい地域です。

市街化区域のデメリット

市街化区域では固定資産税の他に、都市計画税も徴収されることがデメリットのひとつになります。

都市計画税が不要な市街化調整区域と比較すると、税制面ではどうしても不利と言わざるを得ません。

さらに家を建築しようとする場合、建築基準法に従って一定の防火性能や耐震性が求められます。そのため建築コストは高くなる傾向で、土地の価格相場も市街化調整地域に比べて、一般的に割高です。また建ぺい率や容積率の規制のため、予算次第では敷地面積が希望よりも小さくなってしまうリスクがあります。

市街化区域のデメリット

市街化調整区域には住めないのか?

基本的に建築物を建てることは許可されていない市街化調整区域ですが、一定の条件を満たせば住宅の建築は可能です。
市街化調整区域に住む場合の意外なメリットについてお伝えします。

固定資産税が安い

市街化調整区域の評価額は市街化区域と違い、土地の固定資産税については評価額が30万円未満であれば課税対象外です。

田畑や山林などの農地、原野の場合は付近の農地などの評価額を基に算出されます。

雑種地の場合は付近の状況によっては「斟酌(しんしゃく)割合」があり、評価額が低くなることが多いです。 そのため、市街化調整区域の土地に掛けられる固定資産税は、安くなるか課税されないケースもあるため、購入にあたっての大きなメリットといえるでしょう。

安価な土地で建て替え

市街化調整区域において既に建物が建っている土地は、宅地としての利用が認められているとし、宅地ではない土地を「宅地」に形質変更(土地の形状を変更)が不要という面があります。

ただし、宅地利用が許可されている土地の場合でも、都市計画法第34条により建物は「住宅兼用店舗」「分家住宅」「既存住宅の建て替え」にほぼ限られます。

建物の種類が限定されるためデメリットに見えますが、古い建物付きの安価な土地を取得して新築、つまり「既存住宅の建て替え」という名目で注文住宅を建てる方法も可能となるわけです。

ただし、既に宅地利用が認められて開発許可の申請がいらない土地であっても、建築許可は必要になるので注意しましょう。 建築可能になる条件が各自治体によって異なるため、自治体の発表している条例を確認することが重要です。

参照:福岡市 「市街化調整区域で住むこと」

都市計画税について

市街化区域内に不動産を所有すると、都市計画税を支払う義務があります。

固定資産税と同じタイミングで都市計画税を支払うため、その負担額も軽視できません。

特に都市計画税は市街化区域にあるかどうかで課税されるため、あらかじめしっかり確認しておくことが大切です。

 

都市計画税の算出

都市計画税は、固定資産税の課税台帳に登録された土地と建物の価格(評価額)をベースに、負担調整措置や特例等も適用された課税標準額が算出されます。

なお、都市計画税の税率は自治体によって異なりますが、上限は0.3%と決められています。

参考までに都市計画税の算出方法は、下記のとおりです。

 

都市計画税額=課税標準額×税率(0.3%)

 

なお、都市計画税についての疑問などは、自治体に直接、お問い合わせください。

 

納税方法

都市計画税の納税については、1月1日時点の不動産所有者に対して、毎年5月~6月に各自治体から送付される納税通知書(納付書)で、固定資産税と合わせての納税となります。

支払い時期については4月、7月、12月、翌年2月です。

納税通知書(納付書)を持って自治体の窓口、郵便局、コンビニなどでの支払いが可能ですが、自治体によってはクレジットカードで支払うこともできます。

クレジットカード払いでは、各クレジットカード会社のポイントサービスを受けることはできますが、決済手数料の負担が発生します。

福岡市の例:税額10,000円ごとに73円(消費税込80円または81円)受けるポイントより手数料の方が高い場合は、現金での納付が最適です。

参照:福岡市 都市計画税

まとめ

市街化区域は、すでに街として機能していることから、注文住宅を新築する場所として周辺環境や生活の利便性については、ある程度の満足度は得られます。

一方、市街化調整区域では、これから発展する可能性を秘めており、固定資産税が安いといった意外なメリットもあります。 しかし、制限や規制が市街化区域より厳しい分、住む場所としては慎重に検討すべきです。

それでも、市街化調整区内で景観なども含めて気に入った土地が見つかった場合、土地の取得や建物の建築にあたっては、ハウスメーカーや不動産の専門家と時間をかけて相談したうえで、最終的に決断を下すことが望まれます。

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