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「相場よりも安い土地を見つけたけど『都市計画道路予定地』と広告に小さく書いてある」
こんな経験を持つ方もいるかもしれません。
そもそも都市計画道路予定地は、「将来的に道路ができるかもしれない土地」。
マイホーム建築用の土地には多くの規制があり、「建築できる建物にも制限があるんだと」と気付かされるかもしれません。
そこで今回は、土地規制の一つとして知られている都市計画道路予定地について解説します。
都市計画道路予定地とは、「機能的な都市活動」「都市の健全な発展」の確保を目的とした土地を指します。
土地を管轄する行政庁が、将来的な「新道路の新設」「道路の拡張」を予定している土地でもあります。
ちなみに都市計画道路予定地には以下の2つがあります。
将来的な「新道路の新設」「道路の拡張」やを予定しているが、具体的な計画や時期が決まっていない段階の土地
実際に着工が決定していて、「土地収用の立ち退き交渉」「工事の準備」などが始まった段階の土地
事業決定段階ならば新たな建物は建てられません。
ただ、計画決定の段階ならば一定の条件をクリアしていれば、注文住宅や建売住宅なども建てられます。
都市計画道路予定地には独自の特徴があり、メリットと感じる人にしては魅力的な土地かもしれません。
ここでは、都市計画道路予定地のメリットやデメリットを解説します。
都市計画道路予定地のメリットを以下にまとめました。
減税や評価額上昇など多くのメリットがあります。計画が白紙になった場合もしっかり補償されるのも、大きなメリットと言えそうです。
都市計画道路予定地のデメリットは以下の通りです。
※建築時は合法だったが法改正や都市計画変更などで、現行の法律に対し不適合部分が生じた住宅
ちなみに都市計画道路予定地には、数十年前に指定されたが未だに具体的な計画が進んでいない土地も多く存在します。
また将来的な予測ができないこともあり非常に大きなリスクもあります。
万が一のことを考えて、土地を管轄する行政庁の都市計画課などで確認することをオススメします。
ここでは、都市計画道路予定地の建築制限について解説します。
都市計画道路予定地で建築できる建物は、「簡単に除却や移転できる建物」という条件があります。
それ以外にも2階建て以下の建物（規制緩和で3階建てが可能な地域もある）だったり、建物の主要構造部に鉄鋼造や木造、コンクリートブロック造を使うなど、さまざまな条件があるのです。
こうしてみると、「一般的な住宅は問題なく建てられそう」と感じるかもしれません。
しかし、都市計画道路予定地で建物を建てるには、建築確認申請だけでなく、土地を管轄する行政庁の許可が必要です。
許可を受けるために、一般的な住宅を建築するより申請期間が長くなることが多いのです。
また、新築建築に不慣れな住宅会社では、「都市計画道路予定地は、2階建て以下で地下がない木造建築物なら行政庁の許可が必要ない」と、勘違いしている会社も存在します。
許可が不要なのは移転や改築で、新築する場合は行政庁の許可が必要です。
こうした条件を踏まえた対策方法を解説します。
オススメしたい方法としては、役所に出向いて話を聞くことです。
役所で聞く前に、「土地の延長線上に新しい大きな道路ができていないか」「既に道路用地として確保されている空地がないか」などを確認しておきましょう。
確認が終わったら役所の都市計画課を訪ねましょう。都市計画課では都市計画図を見せてもらいます。
都市計画図には都市計画道路の全てが記載されていて、該当する道路の現状を聞いてみましょう。
その際に計画廃止の話が出てきたら教えてくれます。
地域によっては未着工道路の95%が計画決定から30年以上経つという統計もあるのです。
不動産販売現場では、そのような土地の販売に関しては明確な答えは持ち合わせていません。
そのため役所で詳しく確認して購入を判断しましょう。
今回は都市計画道路予定地について解説しました。
都市計画道路予定地は、計画決定段階なら注文住宅などは建てられます。また、多くのメリットデメリットもあります。
購入で後悔しないためにも、リサーチや役所に出向くなど自分で諸々調べておくと安心です。
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