土地の固定資産税は？計算方法や税金を抑えるコツも解説

目次

 

税金の額は土地の価値に応じて決められています。

そのため、地価の高い場所では、驚くほど高額になることも少なくありません。
また、地価の安い場所でも、毎年の税金を合計すれば決して無視できない金額になってしまうので、しっかりと対策を考える必要があります。

そこで今回は、土地の固定資産税の仕組みや計算方法、固定資産税が上がるケースなどを解説します。

土地の固定資産税の仕組み

ここでは土地の固定資産税の仕組みを解説します。

固定資産税の課税方法

土地を所有していると、毎年「固定資産税」が課税します。

大半の市街地では「固定資産税」「都市計画税」も課税されます※「市街化調整区域」では都市計画税は課税されません。
「市街化調整区域」は市街化を抑制するために基本的には建物が建てられないエリアです。

固定資産税等は毎年1月1日時点の所有者に対して、1年分の税金が課税される仕組みです。
5月から6月頃に市区町村から納税通知書が送られるので、一括・年4回に分けて納付しましょう。

1年の中で土地を売買した時は、引き渡し日以降は買主が負担するよう当事者間で精算するのが一般的です。

固定資産税は市区町村が決定

固定資産税の額は市区町村が決定します  ※特例的に東京都23区内は都が課税。

市区町村が各土地の評価額を決めて、評価額を基礎にして税額が決定される仕組みです。
条例によって軽減制度や税率などが定められているので、市区町村ごとに制度が少しずつ異なっています。

地価が高い場所では固定資産税が高くなりますし、固定資産税は現時点での利用状況によって水準も変わります。
ちなみに、更地よりも一戸建てやマンション・アパートの敷地は税額が下がる仕組みとなっています。

土地の固定資産税の計算方法

では、土地の固定資産税の計算方法を解説します。

以下の方法で固定資産税は算出されます。

固定資産税＝「課税標準額」×1.4％
都市計画税＝「課税標準額」×0.3％　  ※都市計画区域だけ

固定資産税評価額を調べる

最初に固定資産税計算のベースの「固定資産税評価額」を調べましょう。

固定資産税額を大まかに確認したい場合は、固定資産税評価額＝時価の70％前後と覚えておくと安心です。
売買価格が1,000万円前後の土地は、固定資産税評価額は700万円程度が目安です。

 

実際に売買される相場よりも低い評価で課税されるため、納税者への負担が大きくならないよう配慮されているのが特徴。
住んでいる市区町村が定めている方法で固定資産税評価額を確認しましょう。

課税標準額を計算する

「固定資産税評価額」が基礎になり、税金軽減を考慮したのが「課税標準額」です。

住宅用地は以下の通りに税金が軽減されることが特徴。ただし、市町村により軽減内容が異なる場合もあります。

住宅が建っている土地

ここでの「住宅」は一戸建てや賃貸アパート、マンションなどを指します。

	固定資産税	都市計画税
1戸あたり200平米までの部分※小規模住宅用地	課税標準額＝評価額×1/6	課税標準額＝評価額×1/3
1戸あたり200平米を超える部分※一般住宅用地	課税標準額＝評価額×1/3	課税標準額＝評価額×2/3

※上限:建物の床面積の10倍

住宅の建っていない土地（農地以外）

「課税標準額」が基準で税額が決定されます。

課税標準額よりも負担が抑えるため、以下で計算します。

「課税標準額」＝「固定資産税評価額」×0.7

ちなみに、条例で負担の上限が70％ではない場合もあるので注意しましょう。

※東京都23区内では65%。

免税点

課税標準額が一定金額未満では、固定資産税や都市計画税は課税されません。

土地の課税標準額が30万円未満では、固定資産税は課税されないことが一般的です。

※市町村の条例によって異なる可能性も。

課税標準額×税率を計算する

「課税標準額」×税率を計算します。

基本的な税率は固定資産税が1.4％・都市計画税0.3％。ただ、市区町村が税率を決定するので都市計画税が0.25％になるケースも。
詳しくは、各市町村のホームページなどで確認しましょう。

住宅を建てると土地の固定資産税は下がる

 

住宅の敷地は固定資産税や都市計画税が大幅に軽減されます。

この制度を「住宅用地の特例」と呼びますが、軽減対象の「住宅」に該当するのは一戸建てだけではないのです。
賃貸アパートやマンション、賃貸併用住宅なども対象。
賃貸併用住宅はあまり聞かない言葉ですが、要するに建物の一部が生活空間または賃貸用住居の建物です。

固定資産税が上がるケースにも注意

実は、「住宅の取り壊し」「空き家の放置」で固定資産税等が上がるケースがあります。

 住宅を取り壊した場合

1月1日時点で住宅が建っているかどうかで、住宅地として固定資産税が軽減されるかどうかが決定します。

年末に取り壊すと住宅地と認定されないので、1月2日以降に取り壊したほうがお得です。
売却目的で住宅を取り壊す時は、買主が決定してから取り壊せるので、タイミングをしっかりと見極めることをお勧めします。

ちなみに、住宅を建て替え中でも1月1日時点で元の家が取り壊されていたら住宅地の軽減措置が受けられません。
しかし、一定の要件を満たして市区町村等に申告したら、住宅用地の軽減措置を継続して受けられる場合もあります。

空き家をそのままにしている場合

家を取壊すと固定資産税が上がります。

そのため、空き家を取り壊さないケースも多く見られます。
放置されている空き家が増えたため、2015年から「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家対策特別措置法）」が施行されました。

この法律により、市町村から「特定空き家等」に指定されて改善措置の勧告対象となると、住宅用地の特例が使えません。
固定資産税が上がります。
また、空き家を放置すると税金が上がるだけでなく放火や不法投棄等のリスクも考えられます。

まとめ

今回は土地の固定資産税の仕組みや計算方法、固定資産税が上がるケースなどを解説しました。

固定資産税を知るには、固定資産税評価額を調べた上で課税標準額を計算します。
一戸建てやアパート、戸建賃貸などが建っていると課税標準額が減額される仕組みです。

住宅を取り壊したり空き家を持っている方は固定資産税が上がってしまう可能性があるので注意しましょう。
節税しつつ土地活用を始める際には、収益性と節税をしっかり見極めることが大切です。