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新築住宅を探そうとインターネットで物件検索した時に、『借地権』という言葉を目にしたことはありませんか？
「安くていいな」と思っても、大半が土地の権利形態に借地権との記載があり「借地権とは何？」と気になっている方もいると思います。
このように、土地に借地権が設定されている物件は『借地権付き建物』と呼ばれています。
そこで今回は借地権付き建物について、メリットやデメリット、減価償却時のポイントを解説します。
借地権とは「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権(借地借家法2一)」を指しています。
借地権は建物を建てる（所有する）目的で、地主から土地を借り、地代を支払うというものです。
これに対し、所有権とはその土地を自分のものとして自由に使える権利。
一戸建てには、地主から借りた土地に家が建っている場合と土地が借り物ではなく、建物とセットになって売られている場合があります。
なお、借地権には物権である地上権と以下の3つの賃借権に分類されています。
借地契約に更新がなく、期間満了と同時に土地を地主に返す借地権。
存続期間は契約内容によって異なりますが、一戸建ての場合は存続期間50年以上とする一般定期借地権であるケースが多いようです。
平成４年８月に新たに制定された「借地借家法」で定める借地権の一つ。
契約更新前提で、地主は正当な理由がなければ契約更新する必要があります。
借地権の存続期間は当初30年。更新後第1回目は20年・それ以降は10年と期間が徐々に短くなります。
普通借地権には朽廃による消滅の規定はなく滅失となります。
滅失後の建物再建(借地契約が更新された後の建物再築)は、地主の承諾なく行なうと借地権を失う可能性も。
定期借地権の地代は、固定資産税評価額の5~8%程度が目安です。
一般的に定期借地権の地代は、更地の土地価格をベースに定められます。
参考の更地価格は固定資産税評価額か時価、路線価(時価の80%程度の価格)で計算されて、最終的には不動産鑑定士の査定で決まります。
定期借地権の全国相場は、200平米で年間80万円程度です。
また、定期借地権の契約時には地代とは別に、土地価格の20%ほどの保証金を支払う必要もあります。
ただし、契約満了時に問題がなければ全額戻ってくる場合が多いようです。
定期借地権の具体的な費用は、不動産会社にまず確認すると安心です。
今の借地借家法ができる前の借地法による借地権のこと。
借地契約を継続することで、場合によっては半永久的に借りられる特徴があります。
旧借地権は存続期間の定めが無い場合、建物が老朽化して朽廃すれば、自動的に借地権は消滅。
逆に言えば、存続期間が決まっていれば建物が朽廃しても借地権はそのまま。
存続期間が決められている契約の建物朽廃は、地主側が契約解除を求める時の正当な理由にはならないのです。
また、物理的に建物が無くなる「滅失(消滅)」では、前提として再築を認めています。
ここでは、借地権付建物のメリットを解説します。
土地を購入すると不動産取得税が課税されて、固定資産税や都市計画税も毎年課税です。
しかし借地権であれば、これらの税金も課税されることがありません。
価格の安さもメリットです。
一戸建ての場合は土地取得費用が大きく、都心部では坪単価も高いので買いたい場所で家が買えないことも。
ただ、借地権付き建物は土地購入費用の6割～8割程度の価格で販売されているので、同立地でも借地権・所有権で価格差が出てきます。
借地権が普通借地権であれば、正当な事由がない限り更新が可能で、更新も含めれば長期に渡って土地を借り続けることが可能です。
正当な事由に該当するのは、地主が当該土地を利用する必要性が高い場合などです。
また、地主が立退きを求めるに当たり、立退料の支払を提示するケースもあります。
ここでは、借地権付建物のデメリットを解説します。
借地権付建物は他人の土地の上に建物を建てています。
そのため、所有権の場合と比べると銀行側の担保評価が低い傾向で融資自体が受けにくい場合もあります。
特に定期借地権は期間満了後に建物取り壊し後の土地返還が前提なので、「金融機関から自宅を担保にして住宅ローンを借りられない」と考えられていました。
しかし、最近では定期借地権付住宅ローンも増えてきているようです。
また、旧借地権の場合は土地を借りる権利が強いため、融資を受けられる場合もあります。
マイホームなのに毎月地主への地代支払い抵抗がある人が多いようです。
ただ、その分先ほどのメリットでもあげたように税金は地主に課税されます。
リフォームの規模では地主に対して支払いが必要になるケースもあり、注意が必要です。
ここでは、借地権付建物の減価償却時のポイントを解説します。
借地権付建物を事業目的で購入した場合は、減価償却計算にも気を付ける必要が。
土地が所有権の場合は、購入金額から土地部分の価格を差し引いた残りが建物価格となり、その金額をベースにして減価償却をします。
借地権付建物は、「土地は借りているだけで全ての購入金額が建物価格として減価償却可能」と思われがち。
しかし、購入金額には借地権の取得は以下の費用が含まれています。
・地主に支払った借地権の対価の額
・名義変更手数料
・整地費用など
これらを控除した残額を建物価格として減価償却する必要があります。
借地権付き建物は土地購入に比べて価格が安く、税金もかからないメリットもある一方でさまざまなデメリットもあるのです。
ただ、50年以上も借りられるのは実質的には所有権と大差ありません。都会では借地権付きの土地や建物が多く、理想の立地を、相場の購入額より安く手に入れることができるかもしれません。
まずは、ご自身のライフスタイルに借地の存続期間をセットで考えてみると良いでしょう。
今回は借地権付き建物について、メリットやデメリット、減価償却時のポイントを解説しました。
借地権付建物はさまざまなメリットやデメリットがあります。
また、減価償却時にも押さえておくべきポイントも。
今回の記事を参考にして、借地権付建物を上手に購入してはいかがでしょうか？
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