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２０２５年の公示地価によれば、住宅地の平均単価において、神奈川県は東京都に次いで全国２位の高さとなりました。
１平方メートルあたり２１．２万円に達しており、土地そのものが高額であることが明らかです。
加えて、「狭くても立地の良さで高値になる」「上昇傾向の建築コストが上乗せされる」といった実態も、注文住宅建築の不安材料となるのが予想されます。
本記事では、なぜ狭い土地でも建築コストは高価格のままなのか、その背景と理由を具体的に掘り下げていきます。
実際に神奈川県内で注文住宅を検討する際に気をつけたいポイントや、税制面の優遇を踏まえた住宅取得の工夫についても解説します。
土地の価格は面積で比例する、ということではありません。
需要と供給のバランスや都市部特有の機能、利便性が関係しており、土地探しをするうえでは悩ましい点といえます。
限られた予算で満足できる住まいの実現には、「なぜ狭い土地が高くなるのか」という現象を冷静に理解しておく必要があります。
土地が高くなる代表的な理由として、駅近・利便性など「立地の良い場所に住みたい」という根強いニーズです。
神奈川県内でも、横浜市や川崎市、藤沢市などの人気エリアでは、鉄道アクセスの良さや商業施設の充実度、子育て環境の整備が進んでおり、限られた好条件の土地に注文住宅を希望する世帯が集中しています。
希少性と生活のしやすさや通勤・通学に好都合といった暮らしのメリットも多いため、たとえ小さな土地でも需要が絶えず、価格が高止まりしやすい要因です。
たとえば駅から徒歩１０分圏内や、スーパー・病院・保育園などの生活利便施設が充実しているエリアは、生活の質を重視する子育て世帯にとって魅力的な選択肢となります。
通勤や通学、買い物がスムーズであれば、多少狭くても便利さを優先する考え方は、都市部での生活を最大限に活かすうえでは欠かせない視点といえます。
ゆえに他の地域とは異なる高額な価格でも、需要の多さから引く手あまたなのが実態です。
一方、神奈川県を含む首都圏では、車を複数台駐車できるほどの広い土地は不要であるとの見方もできます。
交通網の発達でバスや電車を使った移動には何ら不便がなく、自動車の所有による事故・故障・保険やメンテナンス、車検を含めた維持費に燃料費、さらに自動車税などの負担を考えると広い土地は敬遠されても仕方がありません。
広い分だけ固定資産税の負担も重くなりますし、必ずしも広い土地がニーズの第一とは限らないことも見えてきます。
コンパクトで機能性ある注文住宅が建てられる、適度な広さのある好立地な土地が、もっとも好まれることが、価格に反映されているものと考えます。
土地面積がコンパクトなら建物も小さくなり、建築費用を節約できそうなイメージですが、むしろ割高となるケースはたくさんあります。
土地の面積が小さく、その上に建ぺい率や容積率などで制限が課され、なおかつ必要な居住スペースや採光を確保するためには、それなりの工夫や設計技術を要するためです。
神奈川県の多くの市街地では、建ぺい率や容積率が厳しく定められており、より一層、限られた敷地の中でどのように最大限の居住空間を確保するかという観点から、設計士の力量が問われるケースも増えています。
その分、設計費用や建築コストが高くなりやすく、結果として土地の価格だけでなく建物を含めた総額が高水準になりがちです。
例をあげると、隣地との距離が近い土地では、採光や通風を確保するためにスキップフロアや吹き抜けの設計が求められることもあります。
駅近や住宅街は前面道路が狭い物件も多く、間口が小さい土地では工事車両や資材運搬の効率性の問題も発生し、施工スペースが十分確保できないだけで、工事費用の増加につながります。
木造の在来工法ならば部材も比較的コンパクトなため、荷揚げも人の手で対応できますが、現在の主流であるプレハブ工法ではクレーンによる吊り上げが必須です。
小さな土地での注文住宅は、その立地や場所次第でハウスメーカーの選定や建築費用に影響し、必ずしも小さな土地だから安く家が建てられる方程式が成り立つとは限りません。
適度な広さ確保できる、注文住宅用の土地が人気エリアで続々と公開されていますので、相場をご覧になってみてください。
そもそも土地や建物の所有と引き換えに、一時的に支払う税金と継続的に支払う税金が発生します。
ゆえに税制上の優遇措置は欠かせず、小規模住宅だけに適用される優遇税制もあるため、あえて小さめの土地を積極的に探す考え方も手段のひとつです。
注文住宅において土地と建物に関係する納税すべき税金を、購入時と引き渡し後に分けて一覧にしてみました。
|
一時的な税金 |
納税時期 |
税率（原則） |
|
印紙税 |
契約書に貼付での納税 |
国税庁のサイトを参照 |
|
登録免許税 |
登記時（引き渡し時） |
固定資産税評価額（０．４％～２．０％） |
|
不動産取得税 |
引き渡しから半年～１年後 |
固定資産税評価額（３．０％） |
|
継続的な税金 |
納税時期 |
税率（原則） |
|
固定資産税 |
毎年５～６月ごろ |
固定資産税評価額（１．４％） |
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都市計画税 |
固定資産税と同時期 |
固定資産税評価額（０．３％） |
上記一覧表に関する軽減措置については、以下のとおりです。
登録免許税
住宅床面積５０平米以上・自宅用・１年以内の登記の全てクリアが適用条件/令和８年３月３１日まで
建物の所有権保存登記：０．１５％に軽減
土地の所有権移転登記：１．５％に軽減
抵当権の設定登記：０．１％に軽減
不動産取得税
令和９年３月３１日まで税率３％（土地・建物）
新築住宅は評価額１，２００万円控除（長期優良住宅は１，３００万円）
土地は評価額を１／２として算出
固定資産税
令和８年３月３１日まで
建物：３年間税額１／２（長期優良住宅は５年間）
土地：評価額を１／６（２００平米を超える部分は１／３）に軽減
詳細は国税庁などのウェブサイトでご確認ください。
土地の評価額は路線価方式だと面積に応じて算出されるため、小さな土地は節税に貢献します。
２００平米（約６０坪）は、かなり広いほうですので、特別に狭い土地を狙う必要性はありません。
固定資産税は、毎年１月１日に不動産を所有している人に対して課税され、５月から６月にかけて郵送される納付書を使って納税します。
前述のとおり居住用の宅地については税制優遇によって、評価額が３分の１に軽減される内容です。
さらに２００平米以下の部分については６分の１に軽減されるため、大きな節税効果を期待できます。
税制優遇措置を活かすことで固定資産税の負担を抑え、神奈川県の人気エリアでも無理のない生活を維持することができるようになります。
ただし優遇税制は限定的な措置でしかなく、やはり経済的に窮屈な家計にならないよう収支のシミュレーションなどを確認して、資金計画やは慎重に行いましょう。
住宅ローンの返済額が気になるなら、土地と建物のセットプランでの返済例が表示される物件情報サイトが便利です。
神奈川県のように地価が高く、住宅密集地が多いエリアでは、広い土地を確保することが難しい一方で、限られた敷地に注文住宅を建てるニーズが年々高まっています。
ところが、ただ単に小さな土地を安く買うだけでは、満足のいく住まいを実現できない面もあります。
土地の価格だけで判断しない、制度の最大限活用という視点から、注文住宅のポイントとして解説します。
予算内で土地を購入し、余ったお金で建物を建てるという発想は、注文住宅では非常に一般的です。
ただし、狭い土地では一般的な考え方がリスクになる可能性もあります。
土地が狭いことで建築条件や間取りの自由度が制限され、結果的に建築コストが増加するケースが多いからです。
変形地や接道幅が限られていると、建築確認の取得に時間がかかったり、特殊な基礎工事が必要になったりすることがあります。
隣地との距離が近いために、防火仕様の建材を使用する必要が出てくるなど、建物の仕様に関わるコストも上昇するケースも想定されます。
住み始めてから、陽当たりや風通しの悪さゆえに冷暖房効率に影響を与えて光熱費がかさむ、外構工事や隣家との境界メンテナンスに追加費用が発生することも珍しくありません。
土地価格の安さと引き換えに、建築後の総コスト・居住性や快適性・将来の維持コストなどが犠牲となってしまえば、注文住宅のコスパとしては最悪です。
トータルでの費用対効果の最大化を目指しましょう。
前述したように税制上の軽減措置はもちろん、神奈川県や市区町村が独自に実施している住宅取得支援制度、さらには国の省エネ住宅支援策を上手く利用したいところです。
たとえば、一定の省エネ性能を満たした住宅に対しては、「こどもエコすまい支援事業」や「ＺＥＨ（ゼッチ）補助金」など、国の助成制度が活用できます。
長期優良住宅の認定を受ければ、不動産取得税のさらなる軽減につながりますし、住宅ローン控除の拡充も適用されます。
これらの制度には適用条件が設定されていますが、要件を満たすよう設計段階からハウスメーカーと相談しておくと安心です。
住宅ローン減税の対象要件も年々見直されており、２０２４年以降では「５０平米以上」「一定の省エネ基準クリア」といった要件があるものの、これらに適合すれば減税期間や限度額の拡大が見込めます。
新築に有利な制度をしっかりと理解し、事前に活用計画を立てることで、想像以上に費用を抑えながら住宅を取得できます。
注文住宅は自由度が高い反面、コストコントロールが難しい側面もありますが、制度の活用で少しでも費用負担を減らしたいものです。
神奈川県を中心とした首都圏では、狭い土地でも住宅価格は高い現象が見られます。
その背景には立地重視のニーズ、建築コストの構造、地価の影響などが複雑に絡み合っています。
ゆえに注文住宅を建てるうえでは、土地の広さや価格にとらわれず、総予算や将来の暮らしやすさまで視野に入れた総合的な視点が不可欠です。
都市でのライフスタイルに適した土地選びと住宅設計が、満足度の高い家づくりにつながります。
神奈川県の土地探しは、リブワークのｅ土地ｎｅｔにお任せください。
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