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福岡県内で注文住宅を取り扱うハウスメーカーのホームページやＳＮＳをチェックすると、坪単価について触れていることがあります。
「坪単価〇〇万円！」と記されていても、そもそも坪単価とはどのような意味を持っているのか、それが安いのか高いのか判断に迷うことのほうが多いと考えます。
さらにハウスメーカーによって坪単価の算出方法は異なるため、比較検討が難しいということはあまり知られていません。
単純に「坪単価×坪数」が住宅の価格、あるいは土地の価格だと勘違いして相談に訪れる方も少なくないことから、今回は坪単価の意味やその指標からかわることについてお伝えすることにします。
ハウスメーカーなどがインターネットや宣伝媒体に記載している坪単価を確認することで、おおよその建物金額を知ることができます。
国土交通省の２０２３年度建築着工統計調査において、福岡県の市街化区域における、個人の居住専用住宅の坪単価を調べてみると、約７７万（２０２３年度 建築着工統計調査 表３８ ）となっています。
同統計での全国平均は、約８２万円です。
このように坪単価は注文住宅を検討する上で重要な指標にはなりますが、統計からの計算と実際の建築費用は、イコールではないことを念押ししておきます。
改めて、坪単価の意味と計算方法についてお伝えします。
坪単価は、建物の延床面積に対して建物本体の工事費で割った金額で、１坪あたりの建築費用を示す数字です。
前述の福岡県の平均坪単価７７万円を使って例を示すと、木造で３０坪の注文住宅を建てる場合は、２，３１０万円以上は必要だと、目安を知ることができます。
ただし、坪単価を算出する上で延床面積は国土交通省によって、
「建築物の各階又はその一部で壁、扉、シヤツター、手すり、柱等の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」(床面積の算定方法 | 国土交通省)
と定められています。
例えば、吹き抜け、ロフト、バルコニー、ポーチ、吹き抜けなどは、算入や不算入について細かく定義されています。
なので坪数が同じ建物であったとしても、住宅の仕様において延床面積の算入、不算入で坪単価は微妙に異なってしまう面があるということです。
坪単価の計算は、
であることはご理解いただけたとものとしてすすめます。
ちなみに延床面積に似た言葉もあるため、一旦、整理しておきます。
また、坪単価には、
などが、含まれない、あるいは相場として知ることが難しいことがほとんどです。
あくまでもトータルの費用を知るには、注文住宅の場合は、土地代金と諸費用も含めた見積もりが必要になります。
坪単価は、あくまでも建物のおおまかな価格の目安を知る指標でしかありません。
希望エリアで本体価格と福岡県の土地価格をまずチェックして、トータルの費用を参考にしてください。
前述したように、注文住宅を検討していると「延床面積」と似たような専門用語に、戸惑ってしまうという声は多いです。
実際に坪単価を計算する上で、延床面積よりも広くなる施工面積や土地面積で本体価格を割ってしまうと、必然的に割安な数字が出てしまいます。
また、建物の本体価格ではなく土地の取得価格を用いても厳密に坪単価とはいえません。
そこで、この章では「延床面積と施工面積の違い」と「土地価格の扱い」について、あらためて基礎知識の定着を目的として解説することにします。
延床面積とは建築基準法に定義されたルールによって算出される床面積の合計ですが、注文住宅が完成した後に登記する場合も延床面積が使われるため、信頼性の高い指標といえます。
一方、施工面積についての定義はなく、バルコニーや吹き抜け、ロフトなどをハウスメーカーの独自ルールで定めることが可能です。
そのため、一般的には延床面積よりも施工面積の方が大きくなる傾向にあり、施工面積で坪単価を算出してしまうと実態よりも安くなるのは、そのような理由からです。
ちなみに施工面積は算出に法的な定義はなく、ルールもハウスメーカーによって違いがあります。
ゆえに、坪単価を計算する上で採用されている面積が延床面積なのか施工面積なのか、必ず聞いておいた方がよいです。
坪単価の意味、計算の根拠まで説明してくれる担当者であれば、一歩踏み込んで相談してもよいかなと考えます。
土地価格を坪単価に反映するハウスメーカーは、注文住宅においては、ほとんどないといえます。
ただし、建築できるハウスメーカーが固定された、いわゆる建築条件付き土地を販売する場合は、そうとは限りません。
福岡県を問わず土地は、エリアや面積、方位、形状、地盤の硬さなどによって費用が変動します。
そのため、ハウスメーカーとしても坪単価に土地面積を流用することは、もはや建物の相場としての意味をなさない可能性が高いです。
延床面積よりも土地面積のほうが広いため流用すると坪単価を安く見せることはできますが、他社よりも極端に安い場合は、逆に怪しい印象を与えてしまうことになりかねません。
なお、土地（敷地）に関わる項目で、坪単価からは相場が読めない項目としては、
などがあります。
坪単価は目安とはいえ、時として目安にもならないこともあると認識しておくほうが無難です。
販売価格あるいは見積書を重要視してください。
おすすめの福岡県内の土地情報は、新築プランとセットでの販売価格を提示しています。
ここまでお伝えしたように、坪単価は本体価格を延床面積で割ったものという基本の計算式は存在します。
ところが、ハウスメーカーなどによって、施工面積で割る、土地面積で割る、建築面積で割るといった、微妙な違いが発生していることが現状です。
坪単価は、どのように算出されているのかを見極めなければ、相場すらも見誤ってしまう可能性はあります。
「坪単価（相場）は安いのに、見積もりは予想以上に高いのはなぜ？」という戸惑いを生む要因にもなりかねないことから、坪単価からわかることについて解説します。
坪単価の計算で使われる「本体価格」については、固定されるケースがほとんどです。
割るほうの数字が延床面積か施工面積かを確認することで、坪単価の算出根拠を把握することができます。
例として、坪単価が５０万円という建物がある場合、
というように、誤差は出ますが大体の本体価格が見えてきます。
つまり２，０００万～２５００万円が本体価格の相場で、さらに坪単価には含まれていない土地や諸費用などを合わせて、少なくとも３，０００万円以上は必要だとの予測ができます。
ただし、注文住宅や建築条件付土地となると建物が存在しませんから、その際は、もはや坪単価ではなく、見積もりを依頼するほうがベストです。
あくまでも表面的なものでしかありませんが、ハウスメーカーごとに住宅のコストパフォーマンスを比較検討したい場合は、坪単価を見たほうが早いです。
大手のハウスメーカーから地域密着の工務店まで坪単価は全く異なりますが、一般的にはハウスメーカーの方が高くなります。
高くなる理由については今回、割愛しますが、例として、
とすると、コスパとしてはＡ社が有利ではないかと見て取れます。
ただし、何度も申し上げているように、坪単価の算出ルールが統一されていないことから、フタを開けるとＢ社のほうが本体価格も安く、しかも設備などの標準的なグレードも高いということは珍しくありません。
ゆえに坪単価はコスパの優位性を決定づけるものではありませんが、参考として見るものといえます。
坪単価は、ハウスメーカーの相場をイメージする上で便利な指標となっており、多くの人が参考にしています。
その一方で、坪単価の表現方法はハウスメーカーによって異なり、さらに本体価格以外の費用や土地に関連する費用などは含まれていないことも多いです。
そのため坪単価で比較検討するのではなく見積もりによって費用を判断し、担当者の対応などを総合的に判断した上で、ハウスメーカーを決めることをおすすめします。
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