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「注文住宅の土地はどうやって探そうかな」「プロの目線で選んでくれないかな？」
初めての土地探しは、何かと不安がつきもの。注文住宅土地探しを成功させるためには、ご自身で不動産の知識を身に付ける必要もあるのです。
実は、注文住宅の土地探しはある『成功のコツ』が存在しているのです。今回は、注文住宅の土地選びの法則や見極めるポイントを解決します。
土地購入を考えたとき、「できるだけ多くの不動産仲介業者に声をかけたら大量の土地情報が集まるので、その中から物件を選ぼう」と考える人も多いと思います。
しかし、土地などの不動産はこの常識が通用しないのです。土地などの不動産情報は「集まる物件情報は変わらず、多くの営業担当が集まってくる」だけなのです。
この仕組みは、全国にある不動産仲介会社が共有している『不動産会社専用の物件情報データベース』により、不動産市場に出回っている物件の9割を越える情報は不動産仲介会社が共有しているためです。
そのため、多くの不動産仲介会社に声を掛けてもそれぞれの不動産仲介会社が利用する情報は同じです。しかしながら、この物件情報データベースを事前もって説明する不動産仲介会社は皆無。
住宅購入予定者にこの物件情報データベースを教えてしまうと、他社で検討する可能性が高まるのです。すなわち、信頼できる不動産仲介会社を探すには、土地なら土地・マンションならマンションなど、経験豊富で強い分野を持った不動産仲介会社から探すことが信頼できる不動産仲介会社を選ぶコツなのです。
「多くの労力と時間をかけても、なかなか気に入った土地が見つからない」と根負けして、何となく契約して後から「こんなはずじゃなかったのに・・・」と後悔してしまう人もいます。
こうしたケースは、希望条件の優先順位が明確でない場合によく見られます。不動産価格は株価やネットオークションと同じく、相対価格で決まります。
そのため、物件相場は必ず意味を持っていて相場より高いまたは安い理由は、その物件に何かしらのメリットやデメリットがあるのです。すなわち、同じ予算で探す以上全ての希望が叶う土地はほぼ見つかりません。
土地を探すコツは、ご自身や家族が土地に求めているものだけではなく、それぞれに優先順位をつけて土地のメリットやデメリットを見極めることが大切。これが、失敗しない土地探しの重要なポイントなのです。
ちなみに、優先順位は3つまでがベスト。3つ以上あると良い土地に出会っても躊躇してしま、不動産仲介会社に声をかけたとき先を越されていたなんてことも。いずれにしても、ご家族で現地訪問し話し合った上で土地探しの優先順位を把握しておきましょう。
資金計画は予め表にまとめておきましょう。
住宅ローンの支払いは長期間に渡るだけではなく、毎月の支出でもかなりのウェイトを占めます。そのため、将来的な収支バランスを検証した上で無理のない資金計画で購入できる土地を購入しましょう。
そのためには、ライフプラン(生涯計画)やライフイベント(子どもの誕生や結婚など)をできるだけ細分化した表を作って、それぞれのライフイベントに必要な資金を算出します。大学入学や運転免許取得など、教育費の支出が一気に増える時期などの支出額が増える時期でも、住宅ローンの支払いが大きく家計を圧迫しないかどうか予め確認しておくと便利です。
表を作ることで計画通りの予算で進めて良いのか・予算や購入時期を見直したほうが良いのかなどが判断できるのです。ライフプランに沿った資金のシミュレーションを行なうことで、20年30年後の資産残高や老後資金などの約一生分の生活設計が検証できます。
このように、長期的な資金計画を立てることで将来的な資金面の不安が払拭でき、安心して物件探しに取り組めるのです。また、ライフプランを見直すことで「自分たちが建てたい住まいはどんなものになる？」「将来に備えてどんな仕様にしておくと良いのか」など、住まいのメンテナンス費用や教育費、自動車購入などの大きな負担をどうリスクヘッジさせるかなど、住宅購入による生活設計の影響を確認する大きなヒントになるのです。
土地購入時に併せて検討したいのが建物の予算です。
建物の予算は土地の状況や性格によって左右されます。地盤が弱い土地を選ぶと、地盤改良工事の費用が追加負担です。
土地の形状が凸凹だと、基礎や建物の壁が増えて建物のコストがかさんでしまいます。法律的に北側斜線制限が厳しい土地の場合は、屋根の面積が増えることでさらにコストアップするのです。
この中で特に注意したいのは、地盤改良工事費用です。地盤改良工事は沼などを埋め立てたり盛土で作られた軟弱な地盤、鉄筋コンクリート造など重い建物では100万円を越える費用がかかってしまいます。
その他では引っ越しや住宅ローン保証料、登記費用や固定資産税や登録免許税などの税金、火災保険料や瑕疵保険料も別途必要です。入居と併せて購入する家具や家電なども含めると、相当な金額になります。
また、土地選びや資金計画にも大きく影響する可能性があります。具体的には、建築を依頼する住宅会社で建築価格が大きく変わってしまうことです。
工務店と住宅メーカーでは建築価格で大きな開きが出る場合もあり、工務店でも建物規模や建築場所の法的制限で、1,000万円単位で請負金額が変わることもあるのです。そのため、注文住宅の建築を検討している場合は、必ず住宅会社別の見積もりを取りましょう。
ここでは、土地選びで押さえるべき7つのポイントを解説します。
100㎡未満の敷地が多い街並みか・屋敷が多い街並みか・木造の建物が多いかなど、周辺住居の広さや規模を押さえておきましょう。
狭い土地に住居が密集していることが気になる人は、しっかりリサーチしておくと安心です。
隣地の状況も漏れなく押さえるポイント。
隣地との境界がはっきりしているか・適切な杭が打たれているか・隣地との高低差はないかなど。
日照時間や風の通り道もポイントです。
日照や通風が十分かどうか・天気の良い日と悪い日に、1日その場にいるくらいの入念な確認が必要です。特に、隣の家がが3階建てなど高い建物の場合はしっかりした確認が必要です。
街並みや住環境も押さえたいポイント。
駅やバス停から住居までを実際に歩くことをオススメします。特に、夜間の街灯(街並みの明るさ)や交通量の変化は大きなポイントです。
併せて、学校やショッピングセンター、金融機関や郵便局までの距離なども押さえるべきポイント。それ以外では、図書館などの文化施設や医療施設、公園やゴミの収集方法などもチェックしましょう。
自然災害が多く発生している昨今、水はけや地盤も押さえておきましょう。
周囲より土地が低ければ水はけは悪くなります。たとえ気に入った土地でも、雨降り後は現場に行って水はけの状態を確認することをオススメします。
前もって地盤の状況を知っておくことは、建物を計画する上で重要です。仮に軟弱な地盤だった場合は、予想外の費用が発生する場合が考えられるのです。
不動産仲介業者に近隣の地盤調査データの取り寄せを依頼したり、役所での閲覧や周辺の建物を観察、昔の地名を古地図で探すなど、自分でも入念に調べ調べられます。
今回は、注文住宅の土地選びの法則や見極めるポイントを解決しました。
豊富な実績と経験を持つ不動産仲介会社を選んで、優先順位を付けた上で資金計画を作る。後悔しない注文住宅は、こうした地道な動きで大きく実を結びます。
今回の記事を参考にして、納得して長く住み続けられる注文住宅を購入してください。
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