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住宅を建てるときに多くの方が使うことになるのが住宅ローンです。
しかし、多くの金融機関の中から選ぶとなると、
と悩むことになります。
住宅を購入する経験は一生に一度ということがほとんどですが、それゆえに、こんなはずではなかった、知らなかったと後悔することも多くなります。
本記事では、そのような不安を解消できるよう、住宅ローンについて解説し、実際に住宅ローンを選ぶツボはどこなのかについてお伝えいたします。
金利には固定金利と変動金利に大きく分かれます。
まずは金利の種類ついて解説します。
固定金利とは、その名の通り金利が一定に固定されるローンになります。
金利が固定されるため、住宅ローンを組み始めた時のローン金利から完済するまで変わらないという特徴がありますが、相対的に見ると変動金利よりも現状では高い傾向です。
では、その固定金利は何によって決まってくるかと言いますと、国債市場で取引される10年国債の利回りを基準として金利が決定します。
そのため、国債をメインで取引する投資家の動きによって金利が左右されます。
固定金利の一般的な考え方に加えて、覚えておきたいのが固定金利には2つのタイプに分かれますのでそちらも合わせて説明します。
【長期固定金利型（全期間固定）】
長期固定金利型というのは、ご自身で設定した住宅ローンの返済期間全ての期間で、一律の金利が適用される住宅ローンです。
長期固定金利型のメリットは、お金を借りた時点の金利で住宅ローンが払い終わるまで金利が一律となるため、毎月の支払額が変わらない点です。
毎月定額の支払いが良い、市場の金利上昇に不安がある方にはおすすめになります。
【固定金利特約型】
固定金利特約型とは、ご自身で指定した期間だけ固定金利を使用し、固定金利適用期間終了後は変動金利に変更しローンを返済していくものです。
固定金利特約型の期間に関しては、2年、3年、5年、10年の期間が選べます。
メリットとしては、住宅ローン開始時から一定期間は決まった金額の支払いで住宅ローンが借りられることです。
子どもの進学がある場合など、ライフプランに大きな変更が見込まれる場合は固定金利特約型で一定期間のみ固定金利を適用し、大きなイベントが終わった後に変動金利で支払っていくという方法が代表的な考え方になります。
変動金利とは、住宅ローンの返済中に適用される金利が変わる住宅ローンです。
金利の見直しは半年に1度、金融機関によって行われますが、実際に住宅ローンを組んだ方の支払額に影響するは5年に1度になります。
また仮に市場の金利が大きく上昇した場合であったとしても、返済額の125％までが上限として設定されていますので、毎月10万円の支払いがあり5年後に20万円に返済額が変わるといったことは起きないようになっています。
変動金利は短期プライムレートと呼ばれる金利を基準としています。
短期プライムレートは金融機関が企業に短期資金を融資する際の金利のことで、この短期資金を融資する水準の金利は日本銀行の政策金利に連動します。
よって日本銀行の動向はチェックしておいた方がよいです。
変動金利のメリットはなんといっても金利の低さにあります。
日本は長い間、日本銀行がゼロ金利政策を実施しているため金利がかなり低くなっています。
ただ現状は低水準ですが、今後どうなるのかは誰にも読めないため、金利上昇のリスクもあるということは覚えておきましょう。
さて、実際に住宅ローンの選び方にセオリーはありません。
しかし何らかの項目について、目安などがなければ決断しにくいのも事実です。
本記事では、金利、事務手数料、団信、サポート体制について、言及することにします。
まず、どの金融機関でも目玉となっているのが金利です。
金利が低ければ低いほど、実際に借りた際の総支払額は低くなりますので、できる限り金利の低い金融機関を選ぶのは常套手段と言えます。
ただ、金利が安いからという理由だけで飛びつくと、思わぬ落とし穴があることがあります。
それが「事務手数料」です。
事務手数料は借りる金額に対して2%分と利率で決まっている金融機関と、定額制の金融機関があります。
次は団信についてです。
団信とは「団体信用生命保険」の略称で、生命保険という名前が付くとおり命に関わるような事態になった際に、ローンの支払いが全額免除になったり、一部免除になったりする保険になります。（以下団信と呼びます。）
一般的な保険は自身で保険料を支払いますが、団信の場合は、住宅ローンの金利に保険料も含まれているため住宅ローンと別で支払う必要はありません。
また団信は金融機関によって「何が」「どこまで」保障されるのかが変わります。
例えば住宅ローンを借り入れた方が死亡した場合、全額免除となるケースがほとんどですが、交通事故などにより働けなくなった場合も全額免除になるケースやガンにかかった場合には半額免除となる場合もあります。
内容も異なることに加えて、一部免除を付加する場合は特約として上乗せできる金融機関もあります。
その場合、適用金利を上乗せすることになりますので、特約がない場合ではどこまで保障されるのかをまずは比較し、特約でどういった範囲まで保障対象になるのかをチェックすることがオススメです。
最後にサポート体制です。
いざ住宅ローンを借りる際には、さまざまな書類を金融機関とやりとりする必要があります。
契約書、納品書、設計書や自治体への申請書などをハウスメーカーから自分で取り寄せて、金融機関に提出するのはとても時間と手間がかかります。
そのため金融機関によっては書類のやり取りを委任することで、ハウスメーカーの担当者と金融機関で直接やりとりをしてくれることもあります。
金銭的メリットを見ることはもちろん重要ですが、金利がほとんど変わらない場合には、独自のサポート体制で優位性を見ることも重要です。
注文住宅は、土地と建物(住宅)を別々に取得することになりますが、それゆえに支払いの面で工夫が必要とされます。
そもそも住宅ローンは、その名のとおり「住宅に対する融資」です。
では土地について現金一括かと言えば、その手段もありますが、通常なら「つなぎ融資」を利用することになるでしょう。
つなぎ融資に関しては、あまり馴染みがないため、押さえておくべきツボとして、しくみなどを参考にしてください。
注文住宅を検討されている方で、最も注意しておかなければならないのが、「つなぎ融資」です。
つなぎ融資とは、住宅が完成するまでに必要となる土地の支払いなど、さまざまな資金に対して肩代わりする融資のことです。
注文住宅の場合、土地をすでに持っている場合以外は、土地を購入するか土地を借りて住宅を建てることになります。
土地を購入する際には、家の建築工事の契約よりも先に土地購入の決済をしなければならないため、住宅と土地で支払いのタイミングがずれてしまいます。
ゆえに土地購入時には不動産会社へ土地代金を支払い、家が建った後にハウスメーカーなどに住宅の代金を支払うことが一般的です。
ハウスメーカーによっては引き渡し後ではなく、それまでに複数回に分けて支払いが必要な場合もあります。
金融機関によっては、
というルールもありますので、注文住宅で土地の購入から検討されている方は、つなぎ融資が適用できるのかをまず確認しましょう。
住宅ローン選びの基準を第2章で触れましたが、どこの銀行かとなると、これまた悩ましいことです。
大手銀行か、地場の地方銀行か、それとも信用金庫か、さらにはネット銀行も良い評判を耳にしたりすると、ますます選べなくなってきます。
この章では、金利や手数料などに優位性が見受けられるネット銀行について、優先的に検討したい住宅ローンとして提案するものです。
住宅ローンを検討するにあたり、優先して資料などを取り寄せて検討したいのがネット銀行です。
ネット銀行の住宅ローンの特徴は、実店舗をもつ銀行と比べて金利が低い傾向にあることです。
金利が低ければ、当然、支払う総額も変わってくるため、まずはネット銀行を優先してみるとよいでしょう。
ネット銀行で注意が必要なのが、「つなぎ融資」に対応していない銀行がある点です。
つなぎ融資に対応しているのかどうかについては、公式サイトの「よくある問い合わせ」などに記載されている場合が多いですが、見つからない場合は、直接、問い合わせるようにします。
ネット銀行には、申し込み条件がほとんどないのが魅力の1つです。
申し込み条件とは、住宅ローンを借りる際に、金融機関が設定したさまざまな要件をクリアすることを前提にしているものになります。
例えば、実際にお店を構えている金融機関ですと、口座の開設は必要として、そのほかにNISA口座の開設、給与振込口座の指定、クレジットカードの発行などが条件として指定されることがあります。
ネット銀行はそのような条件をほとんど設けていないところが多いので、申し込みやすさの点でもおすすめと言える点です。
住宅ローンの金利のしくみや選び方について解説しました。
簡単に今回の内容をまとめます。
住宅ローンを選ぶ基準は3つです。
注文住宅を建てる方はつなぎ融資の確認は必須です。
また、優先したい住宅ローンとしては、申し込み条件がほとんどないネット銀行に優位性がみられます。
住宅ローンの借り入れ金額は大きいですし、長い間支払っていかなければならないため、後悔しないよう十分に検討しましょう。
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