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注文住宅を建てる際には、土地選びからスタートするケースが多くなります。
運よく土地が見つかれば、すぐに売買契約の段階に移行しますが、住宅ローンの融資を受ける金融機関については、ある程度の目星を付けておくタイミングともいえます。
特に金利や特約などは金融機関によって異なり、返済計画にも大きな影響が出るため、検討は早いに越したことはありません。
そこで今回は、住宅ローン選びのベースとなる金利の基本的なしくみ、金利タイプの選び方などについてお伝えします。
さらに後半では、世帯別のおすすめ住宅ローンスタイルについて述べています。
金利タイプや金融機関選びで失敗しないようにするためには、まず金利がどのようにして決定されるのかを知っておく必要があります。
インターネットや金融機関の店舗で公開されている金利は実際の融資実行時に適用される金利とは異なっており、実際の返済金額を間違えて検討してしまう人もいます。
このことからも、金利の基本的な仕組みは押さえておくべきポイントといえます。
この章では金利決定のプロセスと代表的な金利タイプの特徴、店頭金利と適用金利の違いについて解説します。
金利はベースとなる指標があります。
変動金利：短期プライムレート
固定金利：１０年国債または長期プライムレート
短期プライムレートとは、業績などで信頼性の高い企業に対して適用される金利で、１年未満での返済期間ゆえに短期と呼ばれています。
一方、固定金利は１０年国債の利回りが基準となり、投資家の動きにも大きく影響しますが、市場経済のバランスを鑑みて日銀が決定するものです。
金融機関は、こうした指標によって設定された金利に対して、それぞれ独自に上乗せした金利を公開しています。
住宅ローンでは、「固定金利」と「変動金利」のどちらを選ぶかで、悩むケースは少なくありません。
固定金利は月々の返済額が変わらないため、返済計画変更の心配がない点がメリットです。
ただし変動金利よりも高めに金利が設定されるため、総支払額は変動金利よりも多くなってしまいます。
一方、変動金利の金利は非常に低いため、令和４年度の国土交通省の住宅局の資料によると、固定金利との割合は以下のようになっています。
変動金利：７７.９%
固定金利：２２.１%
金利の状況から圧倒的に変動金利が選ばれやすいですが、市況の影響を受けやすく、突然支払額が増えるデメリットは知っておきましょう。
変動金利には、２５％以上の金利変動は発生せず、５年間据え置きというルールがありますが、増加分の利息が免除されることはなく、期間満了時に一括返済を求められるというリスクがあります。
店頭金利とは、金融機関が公開している基準金利のことで、日銀から公開された基準に対して一定の金利が上乗せされています。
具体的には、銀行のカウンターで表示されている数字です。
一方、適用金利は前述の店頭金利をベースに、融資額や融資を受ける人の年収、勤務先などを総合的に判断して、優遇幅という金利の引き下げ分を加味して決定されます。
適用金利＝店頭金利－優遇幅
契約者によって若干の差は発生しますが、店頭金利よりも低い金利で設定されます。
１%以下の金利で、福岡県の土地と建物をセットで返済額を確認できます。
固定金利と変動金利のどちらを選ぶか・・・。
総支払額や月々返済額、金利変動の影響なども加味しながら、慎重に判断しなければなりません。
正解のない選択だからこそ、家計や資産の状況と「どちらが自分に合っているのか」を基準にすることをおすすめします。
では、自分に合っているかをどう判断するのかについてお伝えします。
資金計画や生活設計においては、将来に向けての1年ごとの家計の収支状況、つまりライフプランを具体的に知ることをおすすめします。
想定する住宅ローンの返済額で、ライフプランはどう変化するのかシミュレーションすると、家計は安泰なのか、それとも破綻してしまうのかがわかります。
シミュレーションについては、以下のサイトが便利です。
たとえば１０年固定金利を選択した場合、返済スタートから１０年間と11年目からの月々返済額を含めたライフプランを作成すると、返済による家計の負担状況を検討することができます。
家族構成の変化や収入減など、いくつかのパターンでライフプランをシミュレーションすると、どのようなときに返済リスクが最も高まるのかが見えてきます。
借入額が多いと利息も増えてしまうため、前述のように金利の低い変動金利の割合は約8割に上っています。
一方、借入額が少なく借入期間も比較的短くするのではあれば、固定金利を選択し、金利変動のリスクを抑える考え方もよいですが、月々の返済額を無理することは避けたほうが無難です。
少々変則的ではありますが、住宅ローン控除の適用期間(１３年間)は変動金利で借入れし、期間終了と同時に一括で繰り上げ返済するという方法もあります。
いつまでにいくら返済するという目標を決めておくことで、金利タイプは選びやすくなります。
金利だけに着目すると、変動金利は圧倒的な優位性があります。
ところが金利については将来の動向予測は難しく、これ以上の低金利も望めないと考えると、いかに金利上昇局面におけるリスクへの備えがカギです。
さらに変動金利は、定期的に金利が見直されます。
この見直しにストレスを感じるぐらいなら、多少、返済総額が多くなっても固定金利を選択するほうが、精神面での安泰を維持できます。
低金利だから変動金利一択という決め方も否定はしませんが、金融機関の意見や家族や配偶者と相談を経て、納得した上での決断をしましょう。
まず、福岡県内の土地と建物のセット価格の目安を、物件情報サイトでチェックすることからスタートです。
住宅ローンの選択は、誰もが悩むところです。
選び方については書きましたが、世帯構成をベースに考える方法もあります。
そこで、子育て共働き世帯・ＤＩＮＫｓ・シニア世帯ごとに、住宅ローンのスタイルについてお伝えします。
子育てしながら共働きする世帯は、子ども成長を考えると、住宅へのニーズは強いと考えます。
それなりの規模の注文住宅を望むのであれば、夫婦で収入を合算し、ペアローンとして借入額を増やす手段もとれます。
借入期間も３５年や４０年を選択し、定年退職間際まで働く前提であれば、ふたりの年収が安定しているときが契約のタイミングです。
子育て世帯は、必然的に教育費などの支出が増加していくことになりますので、月々の返済額を押さえる必要性から、変動金利を中心に検討・選択する傾向にあります。
ただし、予定外の子どもの誕生の可能性があるならば、産休・育休による年収の減少などを考えると、ペアローンではなく夫婦どちらか一方での契約も検討しておきましょう。
ＤＩＮＫｓとは「Ｄｏｕｂｌｅ Ｉｎｃｏｍｅ Ｎｏ Ｋｉｄｓ」の略称で、子どもを意識的に持たない共働き世帯のことです。
キャリアや自由なライフスタイルを優先するＤＩＮＫｓは、それぞれで住宅ローンを組むペアローンを利用しやすい状況にあります。
ゆえに、双方の希望にマッチした立地・建物を実現しやすくなります。
子どもがいないため、部屋数も少なくてすむことから、コンパクトな土地と建物でも満足を得られる家づくりが可能です。
一方で、郊外に広い土地を確保して、ガレージや広めの庭などアメリカナイズな住宅環境を好むケースも少なくありません。
住宅ローンの返済については、変動金利の恩恵と繰り上げ返済という手段で、短期間でも返済計画を立てられる強みもあります。
また、月々の返済額を増やして１０年固定の固定金利を選択するなど、住宅ローンに対する選択の自由度の高さは、ＤＩＮＫｓ世帯ならではといえます。
シニア世帯については、間近に迫っている老後のライフスタイルが年金中心の慎ましい暮らしなのか、あるいは継続雇用によって生活レベルが維持されやすいのか、どちらにしても収入面がポイントとなります。
住宅ローンの傾向としては、月々の返済額が変動しにくい固定金利を選ぶケースも多いのですが、年齢的にも病気のリスクの高まるため、団体信用生命保険の加入の可否についても調べる必要がでてきます。
健康であったとしても年齢で住宅ローンそのものの選択肢が狭まるため、金融機関やハウスメーカーから早めに情報を得ておきたいところです。
住宅ローンの相談は、福岡県内での土地探しと並行してすすめるようにしましょう。
この章では、住宅ローンについて、よくある2つの質問を取りあげます。
半年ごとに金利の見直しが発生し、月々の返済額が変わる可能性があります。
想定外の金利上昇局面では、返済額の増加も止むを得ません。
金利が１％上昇したことを想定した場合、毎月の返済額の変化をご覧ください。
|
借入額 |
当初の返済額 |
金利増加後の返済額 |
差額 |
|
４，０００万円 |
１０３，８３４円 |
１２２，４７３円 |
１８，６３９円 |
|
５，０００万円 |
１２９，７９２円 |
１５３，０９２円 |
２３，３００円 |
|
６，０００万円 |
１５５，７５１円 |
１８３，７１０円 |
２７，９５９円 |
※金利０．５％、３５年返済、元利均等返済、ボーナス払い無しの条件で算出
実際には、残債や残りの返済期間で返済額は変わりますが、目安として捉えていただければ幸いです。
住宅ローンの年間返済額の目安（返済比率）として、年収の２０～３０%とされていましたが、現実としては手取り額を基準にしての試算が望ましいです。
年収を基準にしてしまうと、支払うべき税金なども含まれているため、実際に使えるお金との割合を重視しましょう。
最適な住宅ローンとは、いかに過剰な負担を強いられることなく、完済できるプランで契約できるかが重要です。
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