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2023.03.13
税金

新築の注文住宅で不動産取得税がかからないことがある?軽減措置や非課税になるケースを学ぶ

新築の注文住宅で不動産取得税がかからないことがある?軽減措置や非課税になるケースを学ぶ

目次

不動産には税金がつきものです。

土地や住宅を購入する過程でも、一度きりの納税もあれば、継続して納税が必要なものもあります。

住宅を買った後に1度だけ支払わなければならない税金としては、「不動産取得税」があります。

不動産取得税とは、名前のとおり土地や建物、いわゆる不動産を購入した時にかかる税金のことです。

今回は、この不動産取得税がゼロになるケースがあるため、参考としてお伝えすることにします。

不動産取得税とは

不動産取得税とは

不動産取得税の税額は「課税標準額×税率」で決まります。

課税標準額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって評価された不動産の価格です。

一方、税率については原則として土地、建物ともに4%ですが、軽減措置として2024年3月31日までは、

  • 土地:固定資産評価額×1/2×3%
  • 住宅:固定資産評価額×3%

になります。

税率だけ見ますと3%や4%と小さく感じられますが、不動産は高額なものが多いため、数%であっても実際の金額は大きくなるケースが多いです。

住宅の新築に合わせて、家電や家具を買い換える計画がある場合は、少しでも税金を減らすチャンスがあれば活かした方がお得になります。

本記事では、高額になることが多い不動産取得税の支払いを、少なくする機会があることについてお伝えします。

どのような場合に軽減措置により非課税になるのかをぜひ覚えてください。

どのタイミングで納付?

不動産取得税の納付タイミングは特定の何月何日というものではなく、不動産を取得した時期によって異なります。

一般的な流れでお話ししますと、不動産を取得後は法務局に登記しなければなりません。

登記された情報は行政に連携され、住んでいる地域の行政から不動産の所有者に対して、不動産取得税の納付書が送られてくるという流れです。

この納付書は届き次第支払いが可能ですが、納付のタイミングは納付書が届いてから1~2ヶ月以内に設定されていますので、納付書に記載された期日以内に必ず支払いをしておくようにしましょう。

支払い方法は?

不動産取得税にはいくつかの支払い方法があります。

  • 対面の場合
    窓口(金融機関、郵便局、市区町村役場、県税事務所)
    コンビニ(納付書記載のコンビニのみ)
  • 非対面の場合
    QRコード決済
    インターネットバンキング
    インターネットを利用したクレジットカード利用

あくまでも一例ですので、詳細は自治体の公式サイトで確認するようにしてください。

最近では手軽さから非対面のネットを通じた支払いやスマホで簡単に支払いができるようになりましたが、非対面での支払いについては1つ注意事項があります。

不動産取得税の納付に限らず一般的な納付書と同様ですが、対面での支払い以外は控えが発行されないことです。

そのため、ネットを使って支払う場合は、メモでも良いので支払いの履歴を残しておくようにしましょう。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は不動産を取得した後に納税する税金のため、住宅ローンに含めることが難しく、現金を用意しておく必要があります。

前述したように、2024年3月31日までは、軽減措置がありますので、適用したい場合は必ず申請しておくようにしましょう。

それでは、実際の軽減措置の影響は、どの程度あるのかをお伝えします。

建物の軽減措置

建物の軽減措置を受けるには、国が定める要件である、

  • 床面積50㎡以上、24㎡以下
  • 居住用またはセカンドハウスとしての住宅
  • 新耐震基準に適合が証明されている

という建物でなくてはなりません。

上記を満たした建物であれば、課税標準額から1,200万円が控除されます。

さらに平成21年6月4日から令和6年3月31日までに取得された長期優良住宅の場合1,300万円の控除です。

長期優良住宅の場合、家の中の性能も良いため光熱費にも良い影響がありますが、税金の面でも優遇されています。

一般的な新築住宅の不動産取得税は、

 {建物の課税標準額(固定資産評価額)-1,200万円}×税率3%

の計算式で求められます。

土地の軽減措置

土地も建物同様に要件を満たせば軽減措置が受けられます。 少し計算式は複雑になりますが、

 {土地の課税標準額(固定資産評価額)×1/2×税率3%}-軽減額

となり、軽減額は以下のいずれか多い方が適用されます。

  1. 45,000円
  2. 敷地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍×3%

簡単に一例を用いて計算してみましょう。

今流行りの大きさである床面積30坪の建物をベースに考えてみます。

床面積が30坪(約100㎡に換算)の家を新築し、1㎡あたりの価格が5,000円とすると、

 5,000円×100㎡×2×3%=30,000円

となります。

このような場合は、45,000円が軽減額として適用になるしくみです。

ただし床面積の2倍の数字に関しては、200㎡が限度であることに注意してください。

次に軽減措置を受けられる要件を見ていきましょう。

  • 先に土地を取得した場合
    土地を取得してから3年以内に住宅を新築すること
  • 先に建物を取得した場合(土地は借用など)
    新築から1年以内に建物が建てられている土地を取得すること

上記の要件を満たせば、土地に関しても軽減措置を受けることができます。

不動産取得税がゼロになるケース

不動産取得税がゼロになるケース

不動産取得税や軽減措置の計算は前述したとおりですが、不動産所得税がゼロになる分岐点については、知っておいて損はありません。

この章では、実際にシミュレーションをして、具体的な数字を見てみることにします。

建物の計算シミュレーション

新築住宅の不動産取得税の計算式は、

{課税標準額(固定資産評価額)-1,200万円}×税率3%

です。

シンプルに課税標準額(固定資産評価額)が1,200万円を下回る場合には、建物の不動産取得税は非課税となります。

目安としては再建築価格の5割~7割、新築の請負工事金額の5割~6割とされていますので、参考までに知っておいてください。

再建築価格とは、家屋の評価時点において同一の建物を、その場所で再度新築するときに必要とされる建築費の意味です。

詳しい内容については割愛します。

土地の計算シミュレーション

次に土地の場合で非課税となるケースを見てみましょう。

計算式は、

課税標準額(固定資産税評価額)×1/2×税率3%-軽減額

です。

こちらの計算式では、上記の計算結果が軽減額より少なければ、自ずと非課税となります。

軽減額は45,000円、または、

敷地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍×3%

のいずれか多い方が適用されるしくみです。

最低限適用される軽減額はいずれにしても45,000円となりますので、

課税標準額(固定資産税評価額)×1/2×税率3%

の金額が、45,000円を下回れば非課税になります。

土地についても取得金額が課税標準額(固定資産税評価額)とはならず、目安としては公示価格の7割程度をみます。

不動産取得税に関連する税金

不動産取得税に関連する税金

不動産を取得したタイミングで1度だけ支払うのが不動産取得税ですが、不動産を所有していると、その他にも税金がかかってきます。

今回取り上げた不動産取得税に関連する固定資産税もそのひとつです。

固定資産税と都市計画税

固定資産税は毎年1月1日時点で不動産などの固定資産を所有する方が支払う税金です。

固定資産税の税額は、以下の3ステップにより決まります。

  1. 固定資産評価額の決定
  2. 固定資産評価額から、課税標準額の決定
  3. 課税標準額に税率を乗じる

計算式に直すと「課税標準額×税率」となり不動産取得税の時と同じになりますが、税率が1.4%と不動産取得税よりは低めに設定されています。

もう一つの税金が都市計画税です。

都市計画税とは、そもそも都市計画事業や土地区画事業の費用に充てることを目的としている市町村税のため、税金の対象者は「市街化区域内に不動産を所有する人」になります。

固定資産税と同様に毎年1月1日時点で、当該区域に不動産を所有している方に対して課されます。

都市計画税も計算式としては固定資産税と同様で「課税標準額×税率」となっており、税率は地域によって異なりますが0.3%ほどです。

納税はしっかり

不動産を購入する際には多くの税金が課され、それぞれの税金額を足すと取得した時が最も大きな金額になります。

なるべく出費を避けたい場合は、国の制度を活用しながら、税額を抑えることを考えると良いです。

仮に税金を支払わなければ催促状が届き、そのままにしておくと資産の差し押さえの可能性がありますので、納付書が届きましたら確実に納付手続きしましょう。

また不動産取得税を抑えたいがために、土地や建物に費やすべき予算を削るといったことは本末転倒になりますので、チャンスがあればという感覚で参考にしてください。

まとめ

まとめ

不動産を取得する際は、取得前に発生する費用だけでなく取得後に発生する税金もあります。

不動産取得税は軽減措置によってゼロになる可能性をお伝えしましたが、改めて内容を簡単にまとめます。

  • 不動産を取得する際には不動産取得税が発生する
  • 2024年3月31日までは税率が4%から3%に軽減
  • 不動産取得税は購入時に1度だけ支払う
  • いつ取得するかによって納付のタイミングは異なる
  • 不動産取得税は建物、土地それぞれで税金がかかる
  • 軽減措置があるため要件を確認する

不動産においては、日ごろは意識しない種類の税金を、手続きの過程で知ることになります。

住宅ローンなどと違い、現金払いということもあり、手元になければ慌てることになります。

不動産取得税についてはゼロの可能性がありますが、一時的なメリットのために重要なことを見落とさないようにして、理想の注文住宅を手に入れてください。

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