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不動産情報サイトに掲載されている土地でも、住宅建築に適していない物件も少なくありません。
そのような土地は、仮に立地が好条件で予算内であったとしても、避けたほうが賢明です。
土地の評価や鑑定、見極めには専門知識が必要ですが、マイホームを建てようとする人の大半は、土地選びの知識すら持ち合わせていません。
ゆえに、無知を逆手に取られて、わけあって売れていない土地を紹介されてしまう可能性もゼロではないのです。
※e土地netではあり得ません。
土地選びの際は、条件を絞ることがコツだと言われます。
同時に、「買わない条件」を具体的にあげておくと、より判断がしやすくなるのでおすすめです。
つまり「どんな土地が望ましく、どんな土地がダメか」を、家族や不動産業者などと共有することで選定の効率化が図れます。
まずは「絶対に避けたい条件」からあげてみましょう。
これは家族の新居でのライフスタイルを想像すれば明確になりやすいです。
例えば、子どもが未成年であれば、通学しやすい、歓楽街から離れている、治安が良いという条件があがりやすくなります。
また、駅から近い土地は通勤などに便利と言われることは多いですが、その一方で騒々しい時間帯が発生し、静かな生活を望むならばデメリットになります。
このように一般的には好条件と言われることでも、ライフスタイル次第ではメリットにはならない部分もあります。
ゆえに、避けたい条件をはっきりさせておくことが重要なのです。
絶対に避けたい条件をあげたとしても、全てがクリアになる物件は、なかなか見つからないのが現実です。
はじめて土地を購入する不安もあり、妥協点もわからないため、ズルズルと時間だけが過ぎていきます。
その時は、やはり不動産業者が頼りになります。
ストレートに、どのような土地は敬遠したほうが良いのか、聞いてみるのも十分に効果的です。
直接聞くことが難しいならば、オンライン相談、セミナーや店舗での住まいの相談会などに足を運ぶことで知見が高まり、接触の機会も訪れます。
不動産業者ならではの土地の見方や、別の視点からのアドバイスも受けられます。
土地は立地条件や形状などによって資産価値が大きく変わるため、将来的な売却あるいは相続など含めると、相談は決してムダではありません。
いずれにせよ、不動産業者は土地取引に関するプロであり、一般には知り得ない情報を持っていることも多いので、十分に活用すべきです。
一般的な購入を避けるべき土地の条件とは、いったい、どのような土地なのでしょうか。
この章では、その条件を5つあげて、解説を加えることにします。
長きにわたってマイホームで暮らすならば、災害リスクのある土地を購入することは、やはり避けなければなりません。
安全性も資産価値につながるからです。
災害といっても地震や台風などの自然災害のみならず、地盤沈下、土壌汚染、水害なども想定しておかなければなりません。
これらの中には想定の困難なものがありますが、自治体などが公開しているハザードマップや、登記簿で土地の過去を調べて災害の可能性を探ることは可能です。
なお、火災保険や地震保険に加入しているから大丈夫と考える人もいるかもしれませんが、被害額の全てを補償してくれるとは限りません。
やはり、あらかじめて避けておくべきことだと考えます。
土地にはさまざまな建築制限が定められており、代表的なのが接道や建ぺい率、容積率などです。
接道条件がクリアできなければ、土地を大きくセットバックしなければなりませんし、建ぺい率や容積率が十分でなければ、必要な大きさの家を建てることが不可能になります。
そのため、土地を購入するにあたっては、建築制限が厳し過ぎる場所を選ばないようにしたいところです。
例えば建ぺい率などは建物に対して余裕あるほうが望ましく、建築予定の建物がギリギリ納まる土地を購入してしまうと、リフォームによる増築などができません。
将来を見据えて、建物をカスタマイズしても問題のない余裕ある土地の広さをキープできることが大切です。
土地の形状や環境の良くないところも買ってはいけません。
土地の形状がいびつだったりすると、住宅の形状にも大きく影響してしまいます。
例えば三角形に近い形状の土地は、隣地境界線の都合から住宅を台形にしなければならないこともあります。
その場合には部屋の形状も連動することになり、使い勝手は決して良いとは言えません。
また、環境の良くない場所も避けたほうが賢明です。
土地の環境とは、騒音、振動、悪臭、地盤、ライフラインの整備状況などを指しますが、地図や物件情報だけでは分かりません。
ゆえに現地での確認が重要で、実際に時間をかけて周辺を徒歩でチェックすることがおすすめです。
抵当権は住宅ローンなどで銀行が設定する土地に対する権利です。
仮に住宅ローンの支払いが滞ってしまうことになると、銀行は抵当権を行使して土地を差し押さえてしまいます。
その抵当権は、住宅ローンを支払えば自動的に権利が消えてしまうものではなく、ローン完済の後に抹消しなければならないのです。
しかし、まれに抵当権が抹消されていない場合があり、このような土地だと権利関係が複雑になってしまい、予期せぬトラブルを招くことにもなります。
抵当権の設定に関しては、その土地の登記を確認すれば分かります。
法務局に出向かなくてもオンラインで調べることも可能ですので、抵当権の設定については、事前にチェックを忘れない様にしましょう。
地域の治安は非常に重要な条件です。
治安が悪ければ日常生活に著しい悪影響を及ぼしてしまいます。
さらに治安の問題は、地図や物件情報での確認が非常に困難なため、非常に厄介な部分ではあります。
一般的には治安の良くない地域と聞くと、多くの人は歓楽街や反社会的な建物が目立つ場所をイメージされますが、昨今の話題から、とある施設の近隣も懸念すべきです。
ひとつは新興宗教の施設周辺になります。
休日のたびに勧誘のよびかけがある可能性も考えられますし、近隣の商業施設などでも見かけるかもしれません。
また、地域で噂が絶えないトラブルメーカーの存在も懸念材料です。
新興宗教の施設もトラブルメーカーの存在も地図での発見は困難であり、別の手段による調査も検討の余地があります。
この件については、あらためて後述します。
治安は、すでに生活している人によっても大きく左右されます。
前述したようにトラブルメーカーの存在は、大迷惑を被る可能性があります。
特に入居してから、隣人が地域で噂になっているほどのトラブルメーカーだったということでは、泣くに泣けません。
この章では、近隣住民の様子について、どのように調べるかを提言します。
不動産業者は土地取引のプロであり、地域情報にも精通している部分があることは確かです。
しかし、すべての地域の状況を把握しているとは限りませし、個人情報や守秘義務の観点から、提供される情報には限界はあるものです。
世間を賑わせていることに関連して、宗教施設や反社会勢力の事務所などは知っているかもしれません。
さらに、有名人の所在も知っている可能性も否定できませんが、地域住民の人間関係までは掌握していないと考えるべきです。
そもそも不動産業者は、販売しようとする土地の周辺について、自ら「治安は良くない」という、ある意味では主観的な意見を述べることは無いと考えます。
それゆえに、不動産業者だけの情報では、不足が生じる可能性があります。
土地に関係することについて調べるにしても、不動産業者では手に負えない問題は残ります。
別の手段を考えるならば、探偵に依頼するという選択肢があります。
素行調査の名目で、探偵に特定の地域におけるトラブルメーカーの存在、購入予定の土地の近隣住民の様子などをレポートしてもらうのです。
探偵を活用する際のデメリットは、
という面があります。
しかし、複数の探偵社で相見積もりをしたり、事前の問い合わせでの対応の良し悪しを確認したり、公安委員会からの探偵業届出証明書の有無など、チェックすべきことはネットでも情報が得られますので、過度に不安になる必要はありません。
&どうしても気になる場合は、問い合わせてをしてみては？
時間を見つけて、お気に入りの土地を自分の足を使って調べることも大切です。
コツとしては地図や物件情報から読み取りにくい内容を、重点的にチェックすることです。
具体的には、以下のようなことがあげられます。
いずれの条件も安全で快適な生活をする上で少なからず影響するものであり、入念な確認が必要となるでしょう。
なお確認は1度だけで済ますべきではありません。
平日と休日、さらに時間帯を分けてチェックすると良いです。
チェック項目に不安がある場合は、相談中の不動産業者からアドバイスをもらうと、漏れが無くなります。
アドバイスをもとにチェックリストを作って、ひとつずつクリアしていけば、自ずと購入に値する土地であるかどうかを判断する貴重な情報源になります。
土地の購入や住宅の建築は一生の買い物になりがちのため、なるべくならミスが無いようにしたものです。
特に注文住宅であれば、かけた時間と費用以上に、完成を期待したいところ。
しかし、買ってはいけない土地を明確にしておけば、失敗のリスクは少なくなります。
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