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住宅の購入に必要なのは、土地・建物の売買や建築の費用だけではありません。
売買契約時の諸費用、住宅ローンを組む時の諸費用、物件引き渡し後の不動産登記や課税される税金、引っ越し、家電やインテリア用品なども含まれます。
がありますが、住宅購入資金の負担軽減を税制面で低減する特例措置や補助金制度、住宅ローンの低金利制度が設けられていることには注目です。
そこで、2022（令和4）年度の税制改正に絡めて、新築の資金計画にどのようなメリットがあるのか、ポイントをわかりやすくお伝えします。
新築住宅取得のために資金を調達する方法として、一般的には住宅ローンが利用されますが、原則としては、
住宅購入資金＝（自己資金＋融資可能額）－ 購入諸費用
という計算式を念頭に資金計画を立てます。
ゆえにまず自己資金の目安や、どういった費用の項目があるのかを、ざっと見てみることにしましょう。
国土交通省の「令和２年度住宅市場動向調査」によりますと、住宅購入資金における自己資金比率は全国平均で、
となっており、残金の決済には金融機関の住宅ローンが一般的です。
購入諸費用については後述しますが、頭金がない場合でも、購入諸費用分の現金だけは用意する必要があります。
購入諸費用の相場は、物件価格の6％～10％を目安にすると良いです。
住宅購入の検討においては、大まかにでも必要な資金と支払い時期について把握しておくと、トータルで準備する金額がより現実的になります。
以下に、主な資金の項目や支払いの時期などを挙げておきます。
税制上のメリットも含め、それぞれ詳しい内容は次章で解説します。
不動産（土地・建物）売買契約時には、頭金、手付金、仲介手数料、印紙税などの支払いが必要です。
その後、残金決済の為に住宅ローンを契約しますが、この契約書にも印紙税がかかります。
不動産売買契約を締結する時に、手付金と仲介手数料を支払います。
手付金とは、契約成立の証明や契約解除になった場合の違約金とするために、買主が売主に対して支払うお金です。
手付金は売主と買主の合意次第で自由に設定できますが、売主が不動産会社の場合は、売却価格の20%が手付金の上限額（宅地建物取引業法39条）となります。
仲介手数料とは、不動産の売買契約を成立させた仲介活動の報酬として、不動産会社に支払う費用です。
なお注文住宅を建てる際は土地を購入しますが、売主が不動産会社であれば、仲介手数料は発生しません。
仲介手数慮の金額は宅地建物取引業法46条で定められており、物件価格により変動し、以下の速算法によって求められます。
ところが、通常の仲介業務では補うことのできない特別な広告料については上限が定められていないことから、不動産会社によって別途請求されるケースもあります。
仲介手数料の支払い時期は、売買契約時と引き渡し時に半金ずつです。
＜速算法＞
住宅ローン控除は、住宅取得を支援するために住宅ローンを利用しない人でも利用できる制度として、1972年に始まった「住宅取得控除制度」が原点です。
2022（令和4）年の税制改正により、下記のとおり特例措置が取られています。
毎年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の0.7％を所得税から、契約時期と入居時期に応じて最大13年間・650万円控除する内容です。
住宅の取得対価の計算においては「すまい給付金」「こどもみらい住宅支援事業」「グリーン住宅ポイント」も控除対象になります。
また、所得税から控除しきれない場合には、住民税から一部控除されます。
なお申請は、世帯単位でなく住宅ローンを借入れる者が個人単位です。
印紙税は、契約書などの課税文書に記載される金額に応じて、印紙税法で定められた印紙を貼り、印鑑で割印（消印）を押すことで納税が完了します。
注文住宅を建てるときの建設工事請負契約書、土地や建物を売買するときの売買契約書（不動産譲渡契約書）、金融機関から住宅ローンを借りるときの住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）が該当し、それぞれに印紙税が発生します。
ただし住宅ローンについては契約金額だけでなく、契約方法（ミックスローン・ペアローン等の作成通数）によっても印紙税額が変わることに注意が必要です。
2022（令和4）年の税制改正により、2024（令和6）年3月31日の契約まで、印紙税額が最大50%もの軽減措置があります。
例えば、契約書に記載された契約金額が1,000万円とすると、契約書1つにつき本則の税率では1万円ですが、軽減措置のため5,000円に抑えられています。
不動産売買で、頭金が支払われた後の残金については、住宅ローンを組んで決済されるのが一般的です。
残金の決済が完了すると、物件の引き渡しが行われることになります。
住宅ローンを契約する時には諸費用が発生しますが、ここでは主に諸費用の項目について説明します。
住宅ローンの契約の際には、金融機関に対して支払うローンの諸費用も発生し、融資事務手数料・ローン保証料・団体信用生命保険特約料・火災保険・地震保険料などが必要です。
負担金額は、金融機関やローン商品・保険の種類等によって異なります。
登録免許税とは、不動産（土地・建物）の権利を登記する時に課税される税金です。
新築住宅の取得時は、住宅用家屋の所有権保存登記、あるいは土地所有権移転登記、ローン契約時の抵当権設定登記があり、2022（令和4）年税制改正では、以下のとおり登録免許税に係る特例措置が2024（令和6）年3月31日まで実施されます。
なお、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合は、さらに低い税率が適用される特例措置も実施中です。
住宅の引き渡しが行われ、所有権保存登記が完了すると、初年度のみ不動産取得税が発生します。
所有する不動産の固定資産税は、1年目から毎年発生しますが、不動産取得税・固定資産税については、2022年税制改正により特例措置が取られています。
不動産取得税とは、土地や家屋を新たに取得した際に課税される地方税（都道府県税）です。
税額は、土地や家屋の「評価額」に税率を掛けて算出されます。
2022（令和4）年税制改正により、2024年（令和6年）3月31日取得分までの新築住宅に係る課税標準の算定において、一般住宅1,200万円、認定長期優良住宅は1,300万円を控除する軽減措置が実施中です。
固定資産税とは、固定資産の所有者に課税される地方税です。
個人の場合は、土地や家屋が該当し、所在地によっては都市計画税にも該当します。
税額は、所有する土地や家屋の「評価額」に税率を掛けて算出されますが、4～6月前後に自治体から税額が通知され、年4回に分けて納付します。
2022（令和4）年税制改正により、2024年（令和6年）3月31日取得分まで、新築の戸建て住宅に係る固定資産税額の1/2 を3年間減額する措置の期間が延長となりました。
なお省エネ性能の高い認定長期優良住宅に関しては、税額の減額期間が一般住宅の3年間であるのに対して、5年間となります。
新築住宅の資金計画は、
住宅資金＝（自己資金＋融資可能額）－ 購入諸費用
という計算式により必要資金を算出した上で、助成金・補助金制度も考慮に入れると良いです。
住宅ローンの低金利と優遇税制の今、希望の物件が市場に出ているなら、マイホームを手に入れるチャンスと言えます。
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本記事では、令和4年度税制改正に関して一部を紹介しております。
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